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中國物業管理企業資質審評的是是非非思略
發布日期:2017-12-14 09:50:35
中國物業管理企業資質審評的是是非非思略
 
李 禾
引  言
中國的物業管理行業發展到今天,可以說是歷經風風雨雨,歷盡坎坷。從最初的懵懵懂懂、“摸著石頭過河”,到逐漸跨入法制化、程序化、規范化的軌道,其中的酸甜苦辣,凡從事這個行業的“物業管理人”無不刻骨銘心。緣于一個新興的行業,特別是深深涉及國計民生,與百姓利益息息相關,與國家經濟體制息息相關,與解放思想、改革開放息息相關,與企業經營、企業生存與發展息息相關的行業,更是舉足輕重,倍受社會關注和褒貶。
物業管理業,在相當長的一段時間,是新聞媒體的社會輿論集中攻擊的“靶子”,報紙、電視等普及率極高的媒體對這個行業鋪天蓋地的貶斥和指責,讓“物業管理人”們灰頭土臉,抬不起頭來。以致有些行業者們不得不認為,這個行業在中國是否還能有“出頭之日”。不必諱言,造成這種態勢的原因不僅有從事這個行者的業者們的認識淺陋,導致管理水平的低下,確實未能理解物業管理行業的根本要旨和目的所在,政府主管部門的“茫然”和隨機思維的決斷,百姓們的無知與認識水平的低下也起到了推波助瀾的作用。
終于,物業管理行業,包括與之密不可分的上下載體——政府主管部門和接受管理的百姓們漸漸地成熟起來,這個行業似乎也走出了困境。法制化、規范化漸漸滲透到這個領域。政府在2004年頒布的《物業管理企業資質管理辦法》,物業管理企業紛紛認證的《ISO9000質量管理體系》、《ISO14001環境管理體系》乃至《ISO18000職業健康安全管理體系》幾成企業競爭項目的充分必要條件。凡此種種,無不證明物業管理行業在我國的成熟和具備了充分發展的先決條件。在“物業管理人”們面前展示了一條光明燦爛的康莊大道。令人欣慰,更令人鼓舞。
而令人擔憂和不解的是,這個行業的種種“上上下下”的法規、規定和質量體系的認證真的就使這個行業走上法制化、規范化軌道了嗎?換句話說,這些“東西”中究竟有多少是華而不實、“應景”、“作秀”之舉呢?憑心而論,物業管理企業十有八九取得的“ISO9000”、“ISO14001”的認證有多少是名符其實的呢?凡業內的有識之士都會心知肚明。只是為了企業的生存,隨波逐流、裝傻充愣而已。雖然這是一句得罪人的話,但不吐實在不為快之。
同理,政府主管部門字正腔圓、正襟肅臉頒布的《物業管理企業資質管理辦法》就能夠客觀地、實事求是的規范中國物業管理企業的“方圓”嗎?恐怕也不盡然。本文就是根據若干年來從事物業管理企業經營管理的經歷,根據躋身于中的種種體驗和數不勝數的經驗教訓中對這個幾為最高權威的“標準”作一番點評。旨在使置身于物業管理行業的“上下”人等能夠理解,哪怕是稍微明白這個行業究竟是怎么一回事,究竟應該如何進行“科學化”的規范,究竟應該怎樣走真正法制化的道路。如果未能夠完全達到這個目的,既使只是給人一點兒思考的余地,則筆者亦足心愿矣。
一、設定“物業管理企業資質”目的何在?
企業資質就是企業在從事某種行業經營中,應具有的資格以及與此資格相適應的質量等級標準。企業資質包括企業的人員素質、技術及管理水平、工程設備、資金及效益情況、承包經營能力和建設業績等。
顯然,物業管理行業的政府主管部門遵循上述關于企業資質的原則,訂立物業管理企業資質管理辦法,是為了使這個行業及相關企業健康、有序的發展,初衷是無懈可擊的。事實上,這個管理辦法確也對物業管理行業起到了積極的規范作用。在《物業管理企業資質管理辦法》出臺實施之際,有新聞媒體專題采訪了建設部政策法規司的高級官員(無疑,這是這個《辦法》策劃、制訂的最高權威機構)。官員侃侃而談,入情入理,行云流水般介紹了出臺這項政策法規制訂的理論和法理依據。
“近年來,物業管理行業迅速發展。但是,由于物業管理市場監管的法制不健全,針對一些物業管理企業不規范行為方面的投訴較多。物業管理企業,尤其是對居住類物業進行物業服務的企業,其服務質量和人員素質直接影響到居民的生活質量、人身健康和財產安全。同時,物業管理企業又是一種以較少的自有資本管理龐大資產的企業,因其管理服務水平的高低而引起的物業價值的波動也很大。隨著社會經濟的發展和科技進步,物業的智能化程度也越來越高,這都要求物業管理管理企業應當擁有一定的專業技術人員,具備先進的管理設備及工具,建立科學、規范的管理制度和操作程序”。為此,國務院授權建設行政主管部門制定具體辦法。據此,建設部出臺了《物業管理企業資質管理辦法》。官方的政策“定位”確實顯示了對物業管理行業的理解制定這項政策的目的。認識到了“隨著社會的發展和科技進步,物業智能化程度也越來越高”。因此,要想把物業管理提高到一個較高的水平,起碼要適應物業使用者日益增長的需求,“要求物業管理企業應當擁有一定的專業技術人員,具備先進的管理設備和工具,建立科學規范的管理制度和操作程序”。筆者認為,這就是出臺物業管理企業資質評定的目的和初衷。憑心而論,這個出發點是具有一定層面高度的,對物業管理行業是有一定認識的,也是具有科學發展眼光和順應市場經濟發展規律的。一句話,是值得贊許與推崇的。如果依此來制定《物業管理資質管理辦法》,可以肯定,人們看到和遵循的一定是一部符合“科學發展觀”,促進行業、企業健康發展且切實可行的法規。
遺憾的是,這部法規的實際內容卻與該官員極其權威性的字正腔圓的表述卻大相徑庭。“在設定物業管理企業資質條件時,我們著重考慮了企業的資金狀況、企業的專業技術力量、企業的管理業績、企業的服務質量、收費以及誠信制度建設等方面的情況。其中,考慮到一級、二級資質物業管理企業所管物業的規模與特點,草案對其注冊資本額、管理業績、管理人員等均作了較高要求。考慮到我國物業管理企業大多數規模較小的實際狀況,草案充分吸納了地方意見,使三級企業資質條件的設定更加符合實際”。緣于在這番表白之中,實在看不出與上面對物業管理資質定義的聯系所在。“企業的服務質量、管理業績、專業技術力量”似乎表征著物業管理企業的品級和質量,但實在地說,太虛。沒有平鋪直敘而又切中實弊的內容,更不用說“量化”的概念了。這么評論,似有吹毛求疵之嫌。作為宏觀指導規范性的法規,如何才能體現“量化”?企業“注冊資本”的多寡,難道不是量化?筆者并不否認,企業注冊資本的多寡,確實作到了實實在在的“量化”,其它的指標“虛”是虛了一點兒,但怎樣才算是“實”呢?特別是對于“宏觀”性的法規而言。而筆者的疑點并不在此處,真正可圈可點的是制定法規的基本點“忽視”了企業的“質量等級”的最主要的精髓。
雪上加霜的是,該條例還把沒有“能力”角逐一、二級資質的物業管理企業的發展之路堵得死死的。造成你沒有一級、二級的資質等級,想晉級上一檔次的資質的機會也是艱險重重,成功機會甚微。何以見得?《管理辦法》已作明示:一級資質物業管理企業可以承接各種項目;二級資質物業管理企業可承接30萬平米以下住宅項目和8萬平米以下非住宅項目的物業管理業務;三級資質物業管理企業可承接20萬平米以下住宅項目和5萬平米以下非住宅項目的物業管理業務。就是說,既使“你”有再悠久的歷史,再超群的能力,再優秀的經營業績,再強的專業性,如果不符合“我”制訂的帶有強烈計劃經濟色彩的面積指標,也休想跨上某一層級的門檻。而未能跨上相應的門檻,對你承接業務就會設一道不可逾越的高墻,從此很難再有所發展。因為你已經被“定位”了。難怪物業管理行業的“國際大腕”戴德梁行和仲量聯行對這項政策的出臺也是一籌莫展。他們最初的行動也只是申請“二級資質”,在感覺到僅有二級資質很難拓展進一步的業務時,才無奈的作出“如果對業務影響較大,香港總部將會認真考慮申報一級資質的問題”的表示。而可以想見,他們面對一級資質的“面積硬指標”,將是多么難以跨越的鴻溝,除非有其它能夠“變通”的辦法。
至少可以商榷地說,政府出臺這項政策的出發點沒有問題,但卻沒有起到對行業發展積極的推動作用。不僅如此,在某些方面甚至起到了一些負面效應。譬如說,許多具有一級資質的大型企業(大部分是國企)實際的質量水平恰恰是較低的,而一些具“企業資質”高質量元素的企業恰恰由于經營管理面積的不足和沒有能夠作到多類型物業管理的“面面俱到”無法躋身較高資質層面而限制了企業的發展。個中原因究竟何在?是政策的制定者對市場經濟體制理解不足?是對這個行業的基本知識不甚了了?還是早已被改革開放科學發展觀摒棄的計劃經濟意識遺風尚存?筆者實在不敢妄加揣測。
物業管理行業的北京市物業管理商會會長于慶新含蓄地對此提出了一個行家的見解,可以說切中時弊:“建設部出臺物業管理企業資質管理辦法,是為了整頓物業管理市場,初衷是好的。但是,物業管理是服務行業,是否應該采用建筑行業、開發行業的資質評定辦法?畢竟衡量一個物業管理公司好壞的標準是服務質量,而不是規模大小。”
二、物業管理的根本要旨與企業資質之關系
為什么要進行物業管理?或者說為什么不對物業進行管理就無法保證社會生活的正常進行?從宏觀的角度看,管理物業就是管理城市、管理國家的縮影。因為一個城市,是由若干物業元素所組合而成,是一個大的“物業”集合體。一個居民小區,一棟寫字樓,一條道路,一個商業區,一個餐飲區,一個工廠區,甚至一個港口,都可以看成是一個獨立的“物業”,而這些物業單獨的“物業單元”組合起來,就構成了一座人們進行社會生活、開展各種社會活動的環境——城市。隨著計劃經濟的逐漸淡出乃至消亡,傳統的政府包辦一切“管理”的體制亦喪失殆盡,代之的是市場經濟的興起和“物業管理的細化”。既除了一部分公用設施,如城市綠化、道路橋梁、公園休閑區域等城市設施類的“物業”仍由政府行政開支管理外,其它相對獨立的“物業”逐漸地由具有法人資格的專業物業管理公司進行管理。管理主體變了,但管理的功能并沒有改變。無數管理“個體”相對獨立物業的物業管理企業和政府管理“公共”物業的格局仍然有效的組合在一起,使城市維持正常的管理,保證了社會有效和諧的正常運行。
因為本文的著力點是物業管理企業的資質,故而筆墨自然應該下在物業管理企業這個物業管理主體上。作為對物業負有管理責任的物業管理企業(這里特別要說明一點。2007年8月26日國務院總理溫家寶簽署發布的“國務院關于修改《物業管理條例》的決定”中把“物業管理企業”改為“物業服務企業”的作法,筆者實實地不敢茍同。為此撰文“物業服務”悖論,發表于本刊第三期,有興趣者可索讀商榷。)首先必須要充分理解物業管理行業的根本要旨,就是這個行業為之追求和日常從事的工作和目標到底應該是什么?筆者積多年之經驗,憑對這個行業的認識和理解,認為物業管理行業至少應該有如下目標。
1、使物業保值增值。
資產的保值增值是既有聯系又有差別的問題。二者中,保值是基礎,增值是目標。資產保值是指保持保證原有的價值,資產增值則是指在保證原有價值的基礎上又有新的價值增加。
物業乃至物業管理對“保值增值”的基本思路也不能脫離這個框架。但必須針對這個行業特點對其賦予新的、特定的涵義。
物業管理企業無法左右房地產業市場,無法控制物業價格的漲落和走向,無法改變物業所處的外部環境。也許某個物業價值本來不高,而政府突然出臺要在這個物業區域附近建設一條城鐵線路,可能就會使這個物業的價值猛增;市場經濟形勢的改變,通貨膨脹的影響,更有可能會使這個物業的價格(也是價值的一個重要元素)上漲或下落。顯然,物業管理行業從這個角度是無法使物業保值和增值的。
物業管理企業的“保值增值”概念是從另一個層面提出和定義的。既如何運用現代先進的管理理念、管理方法和管理程序來使物業長久地保持良好的狀態,以延長物業及其附屬設備、設施的壽命。譬如說一個優秀的、負責任的企業通過精心的、高水平的“管理”使某一物業的某臺設備完好地使用了8年,而另一個不具備這種素質的企業只能讓這臺設備使用了5年就不得不報廢更換,這3年的設備費用自然需要物業所有者支付。從省錢就是掙錢的邏輯考慮,前者即完成了物業的“保值”,后者則相反。
同理,如果一個物業管理的好,也會提高這個物業的檔次,物業所有者的售、租行為也會有相應的價值提高。這就是人們常說的“口碑效應”。反之,一個本來新建的物業,幾年的不良管理,就可能造成建筑本身的殘舊、管理設備破損、人員出入混雜無序、垃圾遍地、污水橫流、治安隱患頻顯、投訴無門的敗象,試想這樣物業還能保證“其原有的價值”嗎?
所以,使物業“保值增值”無疑是物業管理行業最根本的要旨。
2、為業主和客戶提供一個安全、可靠、舒適、清潔的居住、辦公和開展其它社會活動的時間和空間環境。
這個目標不必贅述,任何名副其實的“物業管理人”在所思所為的工作行動中都會不遺余力地致力于實現這個目標。關鍵問題之所在是如何深刻的理解“安全、可靠、舒適、清潔”這些定語的內在涵義。如“安全”。判定一個物業管理行為是否安全,是保安林立、戒備森嚴給人的安全感強一些,還是只有一個上了年紀但和藹可親的老保安值崗給人的安全感更好一些?再譬如說“可靠”,是電梯關人了,立即撥打求助電話,物業管理的工程人員迅速趕到現場解救可靠一些,還是物業管理人員經常定期保養、更換隱患零部件而把“電梯關人”這種事故降低到最小限度更可靠一些?以此類推,可以把許多物業管理現象歸納起來,上升到一定程度的理性高度,思考之后,就可以把管理質量水平這個物業管理重要的要旨提高到一個嶄新的境界。
3、與社會協調發展
正因為物業是社會的單元,它的存在和活動是與社會是密不可分的。所以物業管理也必然與社會息息相關。物業與物業管理與國家的政治、經濟、文化以及社會生活的方方面面必須協調共存,決不可能置身于外,這就是人們如今耳熟能詳,張口便道的“和諧”。
4、企業自身的生存、發展。
企業,是經濟生活的載體,不僅承擔著社會責任——對國家的稅收最大化,對企業內從業人員的收入最大化負有不可推卸的責任,還要對投資人負責,實現作為一個經濟組織的終極目標——利潤最大化。但這個“利益鏈”之間的矛盾關系是顯而易見的。如何合理、有效地解決這些問題,是企業面臨的最大挑戰。這個話題太大,不是三言兩語能說清楚的。而把企業“作大、作強”則無疑是一條正確的必由之路。因此,擴大企業規模,提高企業品質,增加企業的核心競爭力就成為一個物業管理企業必須致力于追求的目標。這也是物業管理企業的根本要旨之一。
以上四個方面,或者說四個目標,基本涵蓋了物業管理以及物業管理企業的根本要旨。
基于此,作為評價物業管理水平及物業管理企業水平的物業管理企業資質的作用就顯得分外重要。物業管理企業資質的評審能否與企業品質作到“名副其實”也就至關重要。就是說,企業資質的評審條件起碼應該涵蓋至少是大部分涵蓋物業管理行業的根本要旨元素,否則就脫成了“兩層皮”,無法作到有效的對接,從而失去評審的意義,背離目的初衷。
建設部于2004年5月1日起正式施行的《物業管理企業資質管理辦法》是這樣的。
為了整頓物業管理市場,規范物業管理,今年年初,建設部下發了《物業管理資質管理辦法》,從5月1日起正式施行。
根據《物業管理資質管理辦法》規定,物業管理企業資質等級分為一、二、三級。建設部負責以及物業公司資質證書的頒發和管理。省級國土房管局負責二級和三級物業公司資質證書的頒發和管理。
其中,一級資質物業管理企業要求注冊資本500萬元以上,專職管理和技術人員不少于30人;二級資質物業管理企業注冊資本300萬元以上,管理人員和技術人員不少于20人;三級資質物業管理企業注冊資本50萬元以上,管理人員和技術人員不少于5人。
根據規定,一級資質物業管理企業可以承接各種物業管理項目。二級資質物業管理企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平米以下的非住宅項目的物業管理業務。三級資質物業管理企業可以承接20萬平米以下住宅項目和5萬平米以下的非住宅項目的物業管理業務。
無可置疑,這個“管理辦法”凸顯的是三個硬性的指標。一是界定了物業管理企業的品級,一級最高,二級次之,三級再次之。自然是品級越高,物業管理企業能力越強,這是不容置疑的結論。二是注冊資本的多寡,三是管理面積的數量。
令人狐疑的是,這些指標中看不到“企業資質”科學化的影子。就是說,這個“管理辦法”完全背離了“企業資質系指企業在從事某種行業經營中,應具有的資格及與此資格相適應的質量等級標準。企業資質包括企業的人員素質、技術及管理水平、工程設備、資金及效益情況、承包經營能力和建設業績等”之原則。幾個最能夠明晰反映企業水平的元素,如“質量等級、人員素質、技術管理水平、承包經營能力”等被徹底地摒棄在外,只有冷冰冰,并無實際意義的錢、面積指標作為評定的依據。真難以想象,這樣的標準真的能夠反映出企業乃至行業的真實狀況嗎?
更為荒唐的是,根據《辦法》,申報一級資質,必須管理兩種以上類型的物業,如多層住宅200萬平米,高層住宅100萬平米,獨立式住宅(別墅)15萬平米,辦公樓、從業廠房及其他物業50萬平米。真是面面俱到,五臟俱全。筆者與日本一家超大型物業管理公司(日本稱為“樓房管理公司”)有過較為深入的合作。該公司是一家專業化的寫字樓、辦公樓的管理企業,管理著包括日本外務省、東京市政府、東京消防廳在內的遍布全國的上百處“物業”,業務范圍遍及日本本州、九州、四國諸島,在世界自然是聲名赫赫。而此企業要是用中國的《辦法》評審,恐怕連一級資質“入圍”都作不到,更不要說“拿證”了。與引領現代科技潮流的“專業化”相比,我們為什么還要在“門門都通,門門稀松”的非專業化的怪圈兒里打轉轉呢?真令人匪夷所思。
沒有取得一級資質的物業管理公司無權參與8萬平米以上公建,30萬平米以上住宅的物業管理——《辦法》這樣規定。這一硬性的“鐵律”無疑是有悖科學、有悖市場經濟發展規律的歧視性規定。它不僅無助于物業管理行業水平的全面提高,不僅有失公平、公正、公允的平等競爭原則,而且在法理層面限制了許多企業的生存和發展。這恐怕從根本上違背了“物業管理企業資質”評審出臺的初衷。也與物業管理行業的根本要旨格格不入。那么,這種弊大于利的“舉措”還有什么存在的必要呢?
一級資質的物業管理企業要管理的面積之巨實在是令人瞠目。“辦法規定”,(1)多層住宅200萬平米;(2)高層住宅100萬平米;(3)獨立式住宅(別墅)15萬平米;(4)辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平米。而且必須要管理兩種類型以上物業,并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%。試想,僅300萬平方米的住宅粗粗計算下來,就得有數百上千棟樓,而這些樓肯定大多都是政府資助的低檔保障性住房,管理水平相對較低,管理它們企業的質量水平和能力資質亦不需要過高(對這一點,下面的章節專門論述),僅從這一點來說,這個《資質管理辦法》與“企業資質”的科學釋義能夠說合上“拍節”了嗎?
另外,《物業管理企業資質管理辦法》給人們顯而易見的“資質越高,水平越高”的法理誤導。把一些雖規模不大但水平不低的企業摒棄在行業的高端之外。何以見得?僅摘錄“中國物業行業管理協會”(這是物業管理行業官方控制的行業最高的行會機構)歷年來例行的關于開展XX年中國物業行業“十大品牌企業”“十佳示范項目”評選活動的通知即可略見端倪(僅以2012年為例)。
通知“要求明確如下”:
一、申報范圍:
我國境內的一級、二級物業企業均在申報范圍之列。
二、評選獎項
1、企業獎(共設置3個)
2012中國物業管理十大國際化服務品牌企業
2012中國物業管理綜合實力十佳品牌企業
2012中國物業管理服務十大創新品牌企業
2、項目獎(共設置3個)
2012全國物業管理十佳安全文明社區
2012全國物業管理十佳綠化生態社區
2012中國物業管理十佳優秀服務大廈
顯然一、二級之外的企業根本沒有“入圍”的資格,不管你管理的物業水平如何。恐怕二級企業能夠獲此殊榮的也是鳳毛麟角,作個陪襯而已。因為資質等級的“上下高低”已經為類似的活動定了“調子”,不能躋身而試者,只能充任“分母”者索性退避三舍,只能作“與己無關”狀了。但他們心中的憤懣和對這個專橫無知作法的嘲笑肯定會久久揮之不去。
坦率地說,這個所謂的“管理辦法”充斥著粗放的、無知的、不講科學性的“計劃經濟”遺風,實不足取。其始作俑者真的應該認真的學習一下什么是物業管理,什么是物業管理企業,為什么要評定物業管理企業資質,乃至再延伸一點兒,什么是市場經濟,什么是改革開放,如何與國際接軌,怎樣才能融入世界經濟大家庭……。制訂出真正能夠促進中國的物業管理行業的發展,提高中國的物業管理水平,使中國的“物業管理”雄踞于世界行業之林的《物業管理企業資質管理辦法》,才是正道所在。
三、物業硬件配置與企業資質之關系。
隨著建筑業科技的迅速發展,物業管理行業所涉及的高科技元素也越來越多。特別是幾十年來,為了實現物業管理目標“為業主和客戶創造一個安全、可靠、舒適、清潔的居住、辦公和開展其它社會活動環境的時間和空間環境”,大量高科技的建筑硬件進入到物業當中。同時,物業管理行業也引進了大量先進的管理工具、管理設備、測量儀器,為這個行業的發展注入了旺盛的活力。此外,社會環境的改變,也給物業硬件的升級、“提檔”作了強力的“推手”,譬如寫字樓的“門禁系統”、無處不在的“監視系統”、報知火災的“火災報警感知系統”、避難逃生的“避難逃生”設備,都是在中國物業管理行業發展初期聞所未聞、見所未見的。物業硬件的“提檔配置”和新的硬件設備、系統的出現,給物業管理行業提出了全新的要求,這個要求,完全可以“與時俱進”的套用在物業管理企業的“水平”“經營管理能力”上。甚至可以廣義的延展到“物業管理企業資質”上。可以想見,一個“一級資質”的物業管理企業承接一個具有較高物業硬件配置的物業管理,沒有與之配套的運行管理能力,沒有相當成熟的管理經驗,將會是何種尷尬的局面。“挺著困難上”和“螞蟻啃骨頭”的英雄氣概對物業的傷害,對客戶和業主的傷害,一定是不言而喻的。這個話題,涉及到關于物業管理企業資質評定的是是非非議論也是順理成章的。
故而,以下對此談一談筆者的看法。
1、物業的硬件升級配置及發展。
僅以日本國政府以法規頒布的“樓房管理手冊”為例(實際上,中國許多優秀的物業管理企業也基本按照這個模式操作,不過未能如此法理細化而已)。
關于物業硬件配置的管理即占了物業管理業務的85%以上。
其分類之細、闡述之細、釋解之細,實實地令人瞠目。僅以“空氣調節”一編為例示之。
以上顯示的是日文原文。僅譯出其中的“第三章”以利了解。
第三章  空氣調節、換氣設備的保養管理
3-1空氣環境的管理
3-1-1溫濕度環境
3-1-2空氣潔凈度管理
3-1-3噪音、振動控制
3-2保養、管理計劃
3-2-1保養、管理計劃
3-2-2保養、管理責任者
3-3運行、安全管理
3-3-1運行管理
3-3-2安全管理
3-3-3具有安全管理資質的責任者
3-4點檢、保養管理
3-4-1點檢
3-4-2保養管理
3-4-3系統故障
3-4-4維修
3-4-5維修確認、設備、部件更換
3-4-6維修檔案管理
3-5數據測定與記錄
一項空調系統的保養管理行為,即涉及如此之多的環節,可見硬件配置的管理具有何等檔次的勞作和技術含量。此外,可以隨手而拈的還有幾十項設備系統,譬如建筑土建類——外墻保養及管理,屋面保養,內裝保養,土建設備及機具,涂裝保養及維修,特殊設備設施維保……;防災保安管理類——火災報警系統,滅火系統,特殊滅火系統(如氣體滅火系統),避難逃生設備設施,防盜設備設施……;設備系統類——受變電系統,供電系統,自家發電系統,直流電源系統,太陽能發電節能系統……;自動控制類——中央監視控制系統,樓宇群控系統,停車場無人化管理系統……;弱電系統類——電視接收系統,通信系統,廣播系統,會議同聲傳譯系統,IT系統,辦公自動化系統……;空氣調節系統……;鍋爐供熱系統;給水系統;排水系統——污水初級處理系統,垃圾分類處理系統……;以及上述各分類系統的子系統及始端、終端設備設施。其繁其雜,絕非是一兩個專業幾個人能夠應付的了的。而這些,企業資質的評定考慮到這些因素了嗎?
門禁系統,是近幾年才興起的物業管理行業涉及的內容。其構成及功能簡介如下。特別要說的是,這項技術無可置疑是由于社會生活形態的變化應運而生且得以飛速發展的。
出入口門禁安全管理系統是新型現代化安全管理系統,它集微機自動識別技術和現代安全管理措施為一體,它涉及電子,機械,光學,計算機技術,通訊技術,生物技術等諸多新技術。它是解決重要部門出入口實現安全防范管理的有效措施。適用各種機要部門,如銀行、賓館、機房、軍械庫、機要室、辦公間,智能化小區,工廠等。
其基本功能如下:
成熟的門禁系統實現的基本功能: 
  對通道進出權限的管理 
  ·進出通道的權限 
  就是對每個通道設置哪些人可以進出,哪些人不能進出。 
  ·進出通道的方式 
  就是對可以進出該通道的人進行進出方式的授權,進出方式通常有密碼、讀卡、生物識別三種方式。 
  ·進出通道的時段 
  就是設置可以進出該通道的人在什么時間范圍內可以進出。同時對于通道門時間狀態也可以設置,比如:門休眠狀態、門常開狀態、安全狀態、密碼狀態、APB狀態、密碼APB狀態。當休眠時,所有的動作都停止;常開時,門將不再關閉;安全時,要求用戶打卡進門;密碼時,要求用戶打卡且輸入密碼;APB時,要求打卡且會自動跟蹤用戶區域,不讓用戶越區域通行;密碼APB時與APB基本相同,但要輸入用戶密碼才能通行。 
  ·進出記錄保存過后可查詢,保障了公司安全并且可以防止員工混加班現象。 
實時監控功能
  系統管理人員可以通過微機實時查看每個門區人員的進出情況(同時有照片顯示)、每個門區的狀態(包括門的開關,各種非正常狀態報警等);也可以在緊急狀態打開或關閉所有的門區。 
  出入記錄查詢功能 
  系統可儲存所有的進出記錄、狀態記錄,可按不同的查詢條件查詢,配備相應考勤軟件可實現考勤、門禁一卡通。 
異常報警功能
  在異常情況下可以通過門禁軟件實現微機報警或外加語音聲光報警,如:非法侵入、門超時未關等 。
  根據系統的不同門禁系統還可以實現以下一些特殊功能: 
  反潛回功能:根據門禁點的位置不同,設置不同的區域標記,然后讓持卡人必須依照預先設定好的路線進出,否則下一通道刷卡無效。本功能是讓持卡人按照指定的區域路線進入。通常用于監獄中。 
  防尾隨功能:是指在使用雙向讀卡的情況下,防止一卡多次重復使用,即一張有效卡刷卡進門后,該卡必須在同一門刷卡出門一次,才可以重新刷卡進門,否則將被視為非法卡拒絕進門。 
  雙門互鎖:通常用在銀行金庫,也叫AB門,它需要和門磁配合使用。當門磁檢測到一扇門沒有鎖上時,另一扇門就無法正常的打開。只有當一扇門正常鎖住時,另一扇門才能正常打開,這樣就隔離一個安全的通道出來,使犯罪份子無法進入達到阻礙延緩犯罪行為的目的。 
  脅迫碼開門:是指當持卡者被人劫持時,為保證持卡者的生命安全,持卡者輸入脅迫碼后門能打開,但同時向控制中心報警,控制中心接到報警信號后就能采取相應的應急措施,脅迫碼通常設為4位數。 
  消防報警監控聯動功能:在出現火警時門禁系統可以自動打開所有電子鎖讓里面的人隨時逃生。與監控聯動通常是指監控系統自動將有人刷卡時(有效/無效)錄下當時的情況,同時也將門禁系統出現警報時的情況錄下來。 
  網絡設置管理監控功能:大多數門禁系統只能用一臺微機管理,而技術先進的系統則可以在網絡上任何一個授權的位置對整個系統進行設置監控查詢管理,也可以通過INTERNET網上進行異地設置管理監控查詢。 
  邏輯開門功能:簡單地說就是同一個門需要幾個人同時刷卡(或其它方式)才能打開電控門鎖。
僅舉一例,聊以說明。管中窺豹,可見一斑,物業管理行業絕不是一般人想象的那樣,是一個低投入、低產出、技術含量低劣的勞務型行業。
十年前,筆者在考察日本樓房管理時,就親眼目睹了日本物業管理業務進行中,利用“熱成像”技術進行安全保衛業務的場景,其技術含量之高,嘆為觀止。
還有許許多多新的理念,新的硬件設施、設備、新的適應社會生活和發展、新的使物業管理水平提高的“硬件”配置,筆者孤陋寡聞,尚不知曉,但筆者相信,所有這些硬件對物業管理行業的“介入”,無疑會極大地提高物業的品質,也會使物業管理行業的“技術含量”大大提高。而在這個層面上,會不會改變“物業管理企業”的資質評定標準呢?換句話說,是墨守陳規,仍然用缺乏科學依據的“錢”和“面積”的死硬指標恪守那塊腐朽的“陣地”,還是真正用具有“科學發展觀”的內行角度來重新界定這個規范,是值得政策制定者們和業內人士們認真思考的問題。
2、住宅物業的硬件配置現狀。
《辦法》中恒量企業資質的最重要的指標是所管理的面積,而其中最重要的部分是對住宅的管理數量(亦是以面積為表征參數),包括不知因何原因單獨劃出來的“別墅”。
與世界發達國家相比,中國住宅的硬件配置相對要簡單的多。其中最簡單的是“別墅”。一般除了供水、供電和供燃氣外,似乎沒有什么再復雜一些的設備系統了。至于可視對講門鈴和極其簡單的監視器,基本屬于微型建筑設備,談不上什么“硬件系統”。多層住宅與別墅檔次差不多,配置消火栓滅火系統的也很少。至于供暖系統,除黃河以北外,大半個中國都沒有此類系統。而既使運行此類系統的北方,也多為供熱公司管理,物業管理企業只是協助一些類似試水、打壓、檢查、放水等輔助性工作。
比較復雜一些的恐怕只有“高層住宅”了。然細細考究起來,其設備系統也是屈指可數。除了比多層住宅多了幾部電梯、1-2個高位水箱和為其供水的幾臺水泵、消火栓滅火系統和接收電視節目的公共天線外,似乎也沒有什么技術含量較高的設備系統。
如果把住宅的設備、設施及系統(不包括綠化、庭院環境、停車場設備等住宅特有的場地和設施)列一個大致的清單,不過有如下的區區幾項。
①給水設備
②排水設備
③熱水供應設備
④燃氣供應系統
⑤采暖設備及系統
⑥供電及照明設備及系統
⑦弱電設備
⑧電梯設備
⑨防雷裝置
⑩消火栓滅火系統
大致如此。
3、高檔物業與住宅物業管理技術含量的巨大差異。
綜上,高檔物業與住宅物業技術含量的巨大差異一目了然。
幾個電工,幾個水暖工,再加上少量懂得弱電和有一點處理電梯緊急故障的技術人員管理幾萬、十幾萬、乃至幾十萬平方米住宅的建筑設備系統綽綽有余,而這些人未必能夠管理僅僅幾萬平米的一幢“智能化”大廈。這是業內人都心知肚明,外行人有目共睹的事實所在。事實上,近年來,高技術含量的建筑設備系統大量應用在高檔物業中(主要是高檔的公建、寫字樓及其它綜合性的物業),鑒于供貨廠商“保密”的需要,具有相當技術能力和豐富管理經驗的資深物業管理人都未準能夠涉足其中的“秘圈”,而只能采用“委托維保”的手段保證設備系統的正常運行。可以想見,照這個趨勢發展,高檔次物業建筑設備技術含量的“管理細分”只能是愈演愈烈。就是說,與住宅相比,這二者技術含量的差異會愈來愈大。那么,單純用物業管理企業管理面積的多寡來判定企業水平的高低不是更顯得幼稚和無知了嗎?
4、企業技術含量的高低和管理質量的高低應該成為企業資質的評定標準。
前已述及,物業管理行業兩個最重要的目標是“使物業保值增值”和“為業主和客戶打造一個安全、可靠、舒適、清潔的居住、辦公和開展其它社會活動的時間和空間環境。”而技術含量和管理質量(下文還要述及)恰恰是為此作保證的。這兩項指標,比冰冷如霜的“注冊資本”和“管理面積”要科學化和實際化的多。實際上,筆者在網絡上欣喜地看到,本文前面提到的該項政策出臺時對資質無法獲得的“戴德梁行”已經于2007年獲得了物業管理企業一級資質的資格,還有許多筆者熟知的企業也獲此殊榮。無疑,對這些企業來說,他們的身份、地位有了“質”的提升,他們在行業競爭領域也呈現出一片坦途,筆者為他們由衷的高興和祝賀。
但賀慶之余,又產生了些許疑惑。這成百上千家獲批的“一級物業管理企業”都是按照“物業管理企業資質管理辦法”的標準嚴格評定而出的嗎?這個似顯陰暗的想法像一片陰霾,在腦海中久久揮之不去。
四、物業管理質量與企業資質之關系
物業管理質量應該是物業管理企業資質高低最重要的指標之一。這個“之一”的含義并不單純指其是若干指標中的“一個”,而是在若干指標中占據著突出的位置。這個結論,是與《物業管理企業資質管理辦法》的評定硬指標格格不入的。
網絡上刊載的一篇文章揭示了人們對物業管理質量的關注度和評價度。
這是遼寧省的一個物業項目,從文章內容看,并未提及管理這個物業的企業名稱。只是并不明了“企業資質”就里的百姓們不知從何說起的“調查報告”披露的一些信息,但從中也可看到一些值得思考的東西。為以正視聽,照錄如下。
國家一級資質物業管理 溫暖業主心
碧桂園·鳳凰城物業管理情況調查報告
物業管理的好壞直接關系到業主的切身利益,只有優秀的物業管理才能使房屋在保值、增值的同時,給業主的生活帶來更加安全舒適的享受。近期在記者調查的各大項目中,碧桂園·鳳凰城的物業管理服務以其較高的住戶滿意度位居沈城物業服務的前列,是目前沈陽房產界數一數二的優秀物業。
率先引入“五星級酒店式服務理念”
碧桂園在上個世紀90年代就將五星級酒店式服務理念引入到社區管理中來,并將物管服務細分到安保、清潔、園林綠化、維修等各服務項目,從細節入手打造優質的物業服務,讓業主們猶如生活在五星級的酒店中一樣舒適無憂。在2005年,碧桂園五星級酒店式服務被國家建設部認定為物業管理一級資質,并獲得越來越多的購房者的青睞。
碧桂園·鳳凰城物業管理得到業主一致贊同
物業服務是大多數購房者購買碧桂園·鳳凰城的重要原因。很多已入住的業主也對記者說,“24小時安保監控,生活很安全,維修服務很到位,園區的環境也維護的很好”。業主們口中的24小時安保監控和維修服務正是碧桂園·鳳凰城優秀物業管理的獨到之處。其中采用電子智能門禁等現代化管理的安保服務,確保了業主們的生活安定。維修服務包含水、電、家電維修等多項細致入微的服務項目。大到裝修工程,小到商務訂票,碧桂園·鳳凰城的物業服務獲得了業主們的一致贊同,無愧于“國家一級資質物業”的榮譽稱號。
7月,碧桂園·鳳凰城即將盛大開盤,119-145㎡優質洋房,此刻認籌,開盤立享200元/㎡優惠,同時每套立減一平米房款,折后均價僅為3900元/㎡,只要兩居室的錢就可輕松享受三居室的大空間。
“十年社區十年情”幸福灑滿碧桂園
另據悉,素以“睦鄰友好,相互關愛”社區文化理念著稱的碧桂園舉辦社區活動已滿十周年!為感謝多年來廣大業主及客戶對碧桂園高品質社區文化品牌的大力支持與厚愛,近期碧桂園全國各大成熟社區聯合舉辦“幸福優居——碧桂園十年社區十年情”系列活動,誠邀全國業主客戶共慶碧桂園社區文化十周歲!
詳讀這篇文章,很有幾點啟迪。
首先是這篇文章中昭示了物業管理目標中“保值增值”的理念。何以見得?文章“碧桂園·鳳凰城物業管理得到業主一致贊同”題目下開宗明義的指出“物業服務(實際上是物業保值增值的隱形體現)是大多數購房者購買碧桂園·鳳凰城的重要原因”。此言一矢中的的指明物業管理的兩大基本目標之一。如果沒有哪怕是朦朦朧朧的感覺,業主們也不會作出關于家庭重大財產投資的舉動。
其次是該物業管理對物業管理主體為物業管理對象相對創造了一個優異的生活和社會活動環境。例如“24小時安保監控,生活很安全,維修服務很到位,園區的環境也維護的很好”,對照物業管理創造一個優秀的時間和空間環境的目標,也基本達成了。
可見,物業管理質量得到了認可。也許這是該物業管理企業獲得國家一級資質的重要原因。
而仍令人狐疑的是,這家企業獲得一級資質是否滿足了《辦法》中注冊資本及管理面積的硬指標呢?如果沒有(筆者認為,事實上一定沒有),這個頂級且權威無比的《辦法》尊嚴又何在呢?
也許是該物業管理企業采取了“變通”的辦法?拉關系,找門路,給當權者奉上“意思”……,都不失為可行的捷徑;
也許是企業在“作秀”?渲染、烘托、以小作大、無中生有……,制造出這種上下“同心”的氣氛,使微辭者攝于壓力只能噤口無聲?
還是人們早就習慣了受氣,給一點兒好臉子就忙不迭地感恩載德。樂不可支?恰巧,寫此文時恰讀到一段法國政治學家克維爾的一段關于“革命”的話,雖然與本文的論題無多大關系,但筆者卻覺得對揭示中國國民性與“物業消費”有著振聾發聵的作用,故摘錄如下,以警人們覺悟。他說:“革命的發生并不是由于蕭條、衰退和條件惡化。一個習慣于忍受的民族,根本不知道有壓迫的存在,而當這種壓迫感減輕了時,他們反而意識到了壓迫,于是開始反叛。被革命摧毀的同時,往往就是它做出改進和改善的時候,往往就是在它接受惡劣統治的教訓的時候,往往就是在它邁出改革第一步的時候,革命卻發生了。”這也許就是對這種現象的揣測,特別聲明,只是一種對如此現象的“揣測”,絕無惡意。
這些“也許”和揣測,不僅不是否定列舉的物業獲得高資質的依據,而恰恰是以這個事實檢驗了《辦法》的無知、滯后的荒謬性。可以想見,假如我們的物業管理企業,這些企業所管理服務的物業管理項目都能夠達到這種水平,都能夠得到業主和客戶的高度認可,能否獲得政府頒布的一級、二級資質這樣的表面文章已經不重要了。這個資質的“含金量“逐步降低,降至無人問津乃至人們棄之蔽履的境地也是順理成章的事情了。
統而言之,物業管理質量,業主和客戶對物業管理的質量的認可度作為物業管理企業資質的評價標準是一個重要的指標是無可非議的。
五、修正“物業管理企業資質評定”之管見
言言說說了這許多,還是許多冒韙和不可時宜,得罪人的話,這到底是為什么?說到底,是憑著一個“物業管理人”的良心,是為了中國物業管理行業跟上世界先進步伐的企盼和向往。筆者從事物業管理行業二十多年,親歷親為了這個行業艱難發展的歷程,坎坎坷坷,甘甘苦苦,感受之深何止一般二般。在一生中最好的時光期段,對這個行業,對筆者供職的企業,其感情之深可以想見。
另外,筆者曾考察游歷過許多國家,對世界上物業管理行業的發展有的走馬看花,有的進行了較為深入的考察和研究,深感我國這個行業現狀之幼稚,管理之粗放,理論之淺陋,水平之低下。與外國同行交往,常常不自覺地深深的自慚形穢。令人無奈的是,許多現狀是我等微末之輩無法改變的。筆者自己的企業,可以自行其是,邁出這個門一步,就要受各種制約,甚至有許多無理和無端的制約,實在是令人憤憤不平。好在筆者有《求異》這塊可以抒解情緒,自由發表言論的天地,不像另一些“智者”們只能憋在心里,也算是可以聊以自慰的事情吧。
言歸正傳。對《物業管理企業資質管理辦法》點評了一番,結論只有一個,這項政策已經不再適應中國物業管理行業的發展了。甚至從某種意義上說,已經對這個行業的存在和發展起到了遲滯、制約的負作用,因此,筆者感到有責任對此提出自己的看法和意見。是與非,正與誤,見仁見智,任由評點。
1、遵循市場經濟規律,消除阻礙“競爭”的因素。
競爭,是推動市場經濟不斷向前發展的重要因素,而“平等”競爭的環境又是推動競爭的重要條件。因此,發展經濟、發展市場經濟必須要消除阻礙競爭的因素。物業管理行業亦如是。
坦率地說,《物業管理企業資質管理辦法》出臺的出發點不能說不好,但起到的作用卻并不是很好。至少在某種程度上破壞了行業“平等競爭”的環境。關于這一說法如上所述已經進行了許多論證,此處不再贅言。
如果不折不扣地按照《辦法》的硬指標評定企業資質等級,恐怕沒有全國幾家企業能獲此殊榮。首先是住宅面積,試想300萬平米的標準,每棟樓平均10000平方米,就有300棟之多,這將是多么令人瞠目結舌的建筑規模!試問,有哪一家真的管理了這么多樓盤?再想一下,假設七拼八揍確實管理了這么多面積,其中又有多少是政府補貼物業管理企業以強令性管理的政府“保障房”、“安居房”、“福利房”和根本就是政府“欠債”而住戶根本不支付管理費的“拆遷房”等。能夠違反企業是“以盈利為目的的經濟組織”原則的企業恐怕非“國企”不可。緣于其它類型的企業既無義務、又無能力荷重如此之沉的負擔。那么,管理了這么多“面積”的“國企”又符合“一級資質”了嗎?非也。因為《辦法》中還規定一級資質的企業還要管理“辦公樓、工業區及其它物業50萬平方米”。對于物業管理企業來說,這就難上加難了。反正筆者從未見過一家“一級資質”的物業管理企業能夠符合這些要求和標準。既然如此,說明所謂的按照《物業管理企業資質管理辦法》評定出來的“一級”、“二級”資質都是假的!至少絕大部分都是假的!這個結論肯定會讓許多人氣憤,但憑心而論,服氣不服氣?!如果真要是事實存在,這個貌似無上權威的《辦法》又有何尊嚴可言?只能說是廢紙一張,或者說是一些權者牟利獲益的工具。
但它破壞了物業管理行業在市場經濟體制下平等競爭的環境卻是實實在在的。
依筆者所見,這類的事情交給“行會”管理是否會更好一些?“大市場”“小政府”的格局會更能規范行業的發展,促進經濟的發展。政府在市場經濟體制中那只“看的見的手”應該更多地起到宏觀調控作用,根本目的是促進市場經濟的完善,而不是阻礙市場經濟的發展,這是“改革”的根本方針,值得每個人思考。
2、資質管理分別實施,消除粗放型檔次分級。
目前實施的《辦法》相當粗放。把一些具有競爭能力的企業堵死在某一層級的門檻之外。譬如二級資質的物業管理企業無權競爭和管理8萬平米以上的非住宅項目,不知是何道理?是技術能力不行?是管理設備落后?還是服務水準先天不足?誰能解釋清楚?!恐怕不用解釋,規定就是規定,照辦就行了。真是不講理的無知嘴臉。
鑒于此,筆者倒是有一番想法和建議,這是在政府非得抓住這個“資質評定”權限不放的基礎上想到的。
干脆把資質與非資質企業分開。屬于政府保障的物業管理企業和市場自由競爭的企業分開,即物業管理企業資質評定僅在政府扶持的并不盈利的物業管理“國企”企業中進行,而讓其它企業在市場上自由競爭,并不評定資質等級,使這些企業能夠充分地展現品質、水平、業績、客戶口碑、行業評價等競爭能力要素,若如此,不僅會促進行業的發展,而且會促進企業的發展,有何不可?有何不能為?至于另一范疇的物業管理企業——以管理住宅為主業,政府或扶持,或強令其必須盡政府“民生”職能的物業管理企業,用面積來界定資質也好、用管理多類型物業來界定資質也好,已經沒有了擾亂物業管理水平的因素,如何評定就不是這個行業的人們所關心的事情了。通俗地講“愛怎么著就怎么著吧”,反正與大局無礙。
3、充分理解“企業資質”內涵,使資質標準與行業目標達成一致。
這種想法是針對目前仍舊實施的《物業管理企業資質管理辦法》而言的。就是說,在沒有對物業管理企業資質評定作出根本性的改革之前,人們依然必須依據這個《辦法》來實施行為。
主管部門應該作的首先是充分認識“物業管理”這個行業的特點,用“內行”的眼光來審視,修正錯誤的規言,制訂出具有科學性的“辦法”和“規定”。
譬如應該根據物業管理行業的根本目標——“使物業保值增值”、 “打造一個安全、可靠、舒適、清潔的居住、辦公和開展其它活動的時間和空間環境”,制訂出相應的資質評定等級。用管理質量、客戶評價以及業主、客戶等非專業人員并不一定知曉的專業標準來評定等級。而非用并不能反映出物業管理水平等級的“注冊資本”、“管理面積”以及非專業化的管理多類型物業的標準來界定企業的水平高低及資質。如何修正 ,政策的主管部門多聽聽物業管理行業資深人士的意見,但一定不要流于形式,一定要作到“認真聽取”、“適者采納”。
4、推進社會化、專業化,切忌“大而全”。
仍然在《物業管理企業資質管理辦法》正統實施的基礎上討論這個問題。“專業化”已經形成了許多行業的潮流,這是有目共睹的事實。一個汽車制造廠,不可能生產輪胎、風檔玻璃、汽車音響及其它汽車配件的全部產品,這些產品的生產一定由專業化的廠家生產、供應汽車制造廠。物業管理企業也是這樣,社會化、專業化的管理參與是這個行業發展的必然趨勢。所以,以計劃經濟的“大而全”為特征的資質評定就實不足取。筆者曾經與日本一家物業管理公司進行過這樣的交流。該物業管理公司(日本叫“樓宇管理公司”)管理著大阪市的“世界貿易中心”,這是本州島關西地區最高的一座地標性建筑,五十層,建筑面積15萬平米,氣勢恢宏。筆者提出這樣的問題:貴公司管理這座樓的人員一共有多少?沒想到我們認為很簡單的問題卻讓對方的“項目經理”極為困惑。經筆者的一再解釋和說明,該經理似懂非懂的回答讓筆者大吃一驚——“一共四個人”。震驚之余,詳細進行了詢問,方知這四個人是純純粹粹的“管理人員”,其它我們認為的常規物業管理項目全部進行了外包。包括電梯維保、設備維護、垃圾分類及清運、綠化養護、衛生清掃、保安警備、車場運行及管理甚至防災中心運行及值守,七七八八全部由專業公司來進行。但他們特別申明的是,這四個管理人員都持日本管理物業協會頒發的“從業人員資質證書”(日本獲得此種證書人員的總數不足4萬人,比大學“教授”的人數還要少,可見獲證之難。關于此“話題”,在本刊第四期“日本物業行業資質體制的考視兼對我們啟示淺說”一文中有較詳細的論說,有意者歡迎來電查詢)。而這樣的企業又如何進入我們資質評審的圈兒內呢?要知道,社會化、專業化真真地是行業發展、經濟發展的必然趨勢啊。
顯然,我們的《辦法》沒有順應歷史和經濟的發展潮流,因而必然是落后和最終被淘汰的。
5、實事求是,消除企業資質評定中的政治和人為因素。
可以肯定的是,目前榜上有名的數百個“國家級”的一級資質物業管理企業“硬碰硬”的符合《物業管理企業資質管理辦法》的實屬鳳毛麟角,少之又少。不信?可以拿出來“比劃比劃”。就是說,所謂的“一級”絕大多數都是假的,用“官話兒”說,就是并沒有“實事求是”。
為什么不夠條件卻可以堂而皇之地躋身于其中呢?恐怕起到關鍵作用的就是政治因素和人為因素。
譬如說是頗有影響的外資企業,合資企業,為了“改革開放”大政方針的實施免讓別人說三道四可以放上一馬;
譬如說“國進民退”的隱形策略,得讓“國企”占有行業優勢地位的可以放上一馬;
譬如說政府推進的“民生”政策,得讓百姓得到實惠以促進“穩定”,又得讓“國企”維持行業態勢放上一馬;
再譬如說領導發話、哥們兒關系 、同學情誼乃至什么關系也沒有的“意思意思”,也得放上一馬;
……。
于是乎,許多沒有名符其實能力的企業了拿上了高級的資質,為企業的地位和發展奠定了“堅實的基礎”。這是事實俱在,不必諱言和辯解的。
所有這些,又給貌似神圣的《物業管理企業管理辦法》抹上了一層污垢,使之愈發為業內有識之士于不齒。
六、結 語
說了這許多,結語只是簡單的兩句話。
要么以“科學發展觀”為基本依據,刻骨反省,重新確定適應促進市場經濟發展的策略;
要么干脆廢了它,讓這個行業在市場經濟的大潮中自由競爭,順其發展吧。
就象孫中山所說的“世界潮流,浩浩蕩蕩,順之者昌,逆之者亡”。