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中国物业管理企业资质审评的是是非非思略
发布日期:2017-12-14 09:50:35
中国物业管理企业资质审评的是是非非思略
 
李 禾
引  言
中国的物业管理行业发展到今天,可以说是历经风风雨雨,历尽坎坷。从最初的懵懵懂懂、“摸着石头过河”,到逐渐跨入法制化、程序化、规范化的轨道,其中的酸甜苦辣,凡?#37038;?#36825;个行业的“物业管理人”无不刻骨铭心。缘于一个新兴的行业,特别是深深涉及国计民生,与百姓利益息息相关,与国家经济体制息息相关,与解放思想、改革开放息息相关,与企业经营、企业生存与发展息息相关的行业,更是举足轻重,倍受社会关注和褒贬。
物业管理业,在相当长的一段时间,是新闻媒体的社会舆论集中攻击的“靶子”,报纸、电视等普及率极高的媒体对这个行业铺天盖地的贬斥和指责,让“物业管理人”们灰头土脸,抬不起头来。以致有些行业者们不得不认为,这个行业在中国是否还能有“出头之日”。不必讳言,造成这种态势的原因不仅有?#37038;?#36825;个行者的业者们的认识浅陋,导致管理水平的低下,确实未能理解物业管理行业的根本要旨和目的所在,政府主管部门的“茫然”和随机思维的决断,百姓们的无知与认识水平的低下也起到了推波助澜的作用。
终于,物业管理行业,包括与之密不可分的上?#30053;?#20307;——政府主管部门和?#37038;?#31649;理的百姓们渐渐地成熟起来,这个行业似乎也走出了困?#22330;?#27861;制化、规范化渐渐渗透到这个领域。政府在2004年颁布的《物业管理企业资质管理办法》,物业管理企业纷纷认证的《ISO9000质量管理体系》、《ISO14001环境管理体系》乃至《ISO18000职业健康安全管理体系》几成企业竞争项目的充分必要条件。凡此种种,无不证明物业管理行业在我国的成熟和具备了充分发展的先决条件。在“物业管理人”们面前展示了一条光明灿烂的康庄大道。令人欣慰,更令人鼓舞。
而令人担忧和不解的是,这个行业的种种“上上下下”的法规、规定和质量体系的认证真的就使这个行业走上法制化、规范化轨道了吗?换句话说,这些“东西”中究竟有多少是华而不实、“应景”、“作秀”之举呢?#31185;?#24515;而论,物业管理企业十有?#21496;?#21462;得的“ISO9000”、“ISO14001”的认证有多少是名符其实的呢?凡业内的有识之士都会心知肚明。只是为了企业的生存,随波逐流、装傻充愣而已。虽然这是一句得罪人的话,但不?#29575;?#22312;不为快之。
同理,政府主管部门字正腔圆、正襟肃脸颁布的《物业管理企业资质管理办法》就能够客观地、实事求是的规范中国物业管理企业的“方圆”吗?恐怕也不尽然。本文就是根据若干年?#21019;邮?#29289;业管理企业经营管理的经历,根据跻身于中的种种体验和数不胜数的经验教训中对这个几为最高权威的“标准”作一番点评。旨在使置身于物业管理行业的“上下”人等能够理解,哪怕是稍微明白这个行业究竟是怎么一回事,究竟应该如何进行“科学化”的规范,究竟应该怎样走真正法制化的道路。如果未能够完全达到这个目的,既使只是给人一?#24867;?#24605;考的余地,则笔者亦足心愿矣。
一、设定“物业管理企业资质”目的何在?
企业资质就是企业在?#37038;?#26576;?#20013;?#19994;经营中,应具有的资格以及与此资格相?#35270;?#30340;质量等级标准。企业资质包括企业的人员素质、技术及管理水平、工程设备、资金及效益情况、承包经营能力和建设业绩等。
显然,物业管理行业的政府主管部门遵循上述关于企业资质的原则,订立物业管理企业资质管理办法,是为了使这个行业及相关企业健康、有序的发展,初衷是无懈可击的。事实上,这个管理办法确也对物业管理行业起到了积极的规范作用。在《物业管理企业资质管理办法》出台实施之际,有新闻媒体专题采访了建设部政策法规司的高级官员(无疑,这是这个《办法?#20961;?#21010;、制订的最高权威机构)。官员侃侃而谈,入情入理,行云流水般介绍了出台这项政策法规制订的理论?#22836;?#29702;依据。
“近年来,物业管理行业迅速发展。但是,由于物业管理市场监管的法制不健全,针对一些物业管理企业不规范行为方面的投诉较多。物业管理企业,尤其是对居住类物业进行物业服务的企业,其服务质量和人员素质直接影响到居民的生活质量、人身健康和财产安全。同时,物业管理企业?#36136;?#19968;种以较少的自有资本管理庞大资产的企业,因其管理服务水平的高低而引起的物业价值的波动也很大。随着社会经济的发展和科技进步,物业的智能化程度也越来越高,这?#23478;?#27714;物业管理管理企业应当拥有一定的专业技术人员,具备先进的管理设备及工具,建立科学、规范的管理制度和操作程序”。为此,国务院授权建设行政主管部门制定具体办法。据此,建设部出台了《物业管理企业资质管理办法》。官方的政策“定位”确实显示了对物业管理行业的理解制定这项政策的目的。认识到了“随着社会的发展和科技进步,物业智能化程度也越来越高”。因此,要想把物业管理提高到一个较高的水平,起码要?#35270;?#29289;业使用者日益增长的需求,“要求物业管理企业应当拥有一定的专业技术人员,具备先进的管理设备和工具,建立科学规范的管理制度和操作程序”。笔者认为,这就是出台物业管理企业资质评定的目的和初衷。凭心而论,这个出发点是具有一定层面高度的,对物业管理行业是有一定认识的,也是具有科学发展眼光和顺应市场经济发?#26500;?#24459;的。一句话,是值得赞许与推崇的。如果?#26469;?#26469;制定《物业管理资质管理办法》,可以肯定,人们看到和遵循的一定是一部符合“科学发?#26500;?rdquo;,促进行业、企业健康发展且切实可行的法规。
遗憾的是,这部法规的?#23548;?#20869;容?#20174;?#35813;官员极其权威性的字正腔圆的表述?#21019;?#30456;径庭。“在设定物业管理企业资质条件时,我们着重考虑了企业的资金状况、企业的专业技术力量、企业的管理业绩、企业的服务质量、收费以及诚信制度建设等方面的情况。其中,考虑到一级、二级资质物业管理企业所管物业的规模与特点,草案对其注册资本额、管理业绩、管理人员等均作了较高要求。考虑到我国物业管理企业大多数规模较小的?#23548;首?#20917;,草案充分吸纳了地方意见,使三级企业资质条件的设定更加符合?#23548;?rdquo;。缘于在这番表白之中,实在看不出与上面对物业管理资质定义的联系所在。“企业的服务质量、管理业绩、专业技术力量”似乎表征着物业管理企业的品级和质量,但实在地说,太虚。没有平铺直叙而又切中?#24403;?#30340;内容,更不用说“量化”的概念了。这么评论,似有?#24471;?#27714;疵之嫌。作为宏观指导规范性的法规,如何才能体现“量化”?企业“注册资本”的多寡,难道不是量化?笔者并不否认,企业注册资本的多寡,确实作到了实实在在的“量化”,其它的指标“虚”是虚了一?#24867;?#20294;怎样才算是“实”呢?#21051;?#21035;是对于“宏观”性的法规而言。而笔者的?#20667;?#24182;不在此处,真正可圈可点的是制定法规的基本点“忽视”了企业的“质量等级”的最主要的精髓。
雪上加霜的是,该条例还把没有“能力”角逐一、二级资质的物业管理企业的发展之?#33539;?#24471;死死的。造成你没有一级、二级的资质等级,想晋级上一档次的资质的机会也是艰险重重,成功机会甚微。?#25105;?#35265;得?《管理办法》已作明示:一级资质物业管理企业可以承接各种项目;二级资质物业管理企业可承接30万平米以下住宅项目和8万平米以下非住宅项目的物业管理业务;三级资质物业管理企业可承接20万平米以下住宅项目和5万平米以下非住宅项目的物业管理业务。就是说,既使“你”有再?#20973;?#30340;历史,再超群的能力,再优秀的经营业绩,再强的专业性,如果不符合“我”制订的带有强烈计划经济色彩的面积指标,也休想跨上某一层级的门槛。而未能跨上相应的门槛,对你承接业务就会设一道不可逾越的高墙,从此很?#35328;?#26377;所发展。因为你已经被“定位”了。难怪物业管理行业的“国际大腕”戴德梁行和仲量联行对这项政策的出台也是一筹莫展。他们最初的行动也只是申请“二级资质”,在感觉到仅有二级资质很难拓展进一步的业务时,才无奈的作出“如果对业务影响较大,香港总部将会认真考虑申报一级资质的问题”的表示。而可以想见,他们面对一级资质的“面积硬指标”,将是多么难以跨越的鸿?#25285;?#38500;非有其它能够“变通”的办法。
至少可以商榷地说,政府出台这项政策的出发点没有问题,但却没有起到对行业发展积极的推动作用。不仅如此,在某些方面甚至起到了一些负面效应。譬如说,许多具有一级资质的大型企业(大部?#36136;?#22269;企)?#23548;?#30340;质量水平恰恰是?#31995;?#30340;,而一些具“企业资质”高质量元素的企业恰恰由于经营管理面积的不足和没有能够作到多类型物业管理的“面面俱到”无法跻身较高资质层面而限制了企业的发展。个中原因究竟何在?是政策的制定者对市场经济体制理解不足?是对这个行业的基本知识不甚了了?还是早已被改革开放科学发?#26500;?#25682;弃的计划经济意识遗风尚存?笔者实在不敢妄加揣测。
物业管理行业的北京市物业管理商会会长于庆新含蓄地?#28304;?#25552;出了一个行?#19994;?#35265;解,可以?#30331;?#20013;?#21271;祝?ldquo;建设部出台物业管理企业资质管理办法,是为了整顿物业管理市场,初衷是好的。但是,物业管理是服务行业,是否应该采?#23186;?#31569;行业、开发行业的资质评定办法?毕竟衡量一个物业管理公司?#27809;?#30340;标准是服务质量,而不是规模大小。”
二、物业管理的根本要旨与企业资质之关系
为?#35009;?#35201;进行物业管理?或者说为?#35009;?#19981;对物业进行管理就无法保证社会生活的正常进行?从宏观的角度看,管理物业就是管理城市、管理国?#19994;乃?#24433;。因为一个城市,是由若干物业元素所组合而成,是一个大的“物业”集合体。一个居民小区,一?#38774;醋致ィ?#19968;条道路,一个商业区,一个餐饮区,一个工厂区,甚至一个港口,都可以看成是一个独立的“物业”,而这些物业单独的“物业单元”组合起来,就构成了一座人们进行社会生活、开展各种社会活动的环境——城市。随着计划经济的逐渐淡出乃至消亡,传统的政府包办一切“管理”的体制亦丧失殆尽,代之的是市场经济的兴起和“物业管理的细化”。既除了一部分公用设施,如城?#26032;?#21270;、道?#38750;?#26753;、公?#38774;?#38386;区域等城市设施类的“物业”仍由政府行政开支管理外,其它相对独立的“物业”逐渐地由具有法人资格的专业物业管理公司进行管理。管理主体变了,但管理的功能并没有改变。无数管理“个体”相对独立物业的物业管理企业和政府管理“公共”物业的格局仍然有效的组合在一起,使城市维持正常的管理,保证了社会有效和谐的正常运行。
因为本文的着力点是物业管理企业的资质,?#35782;?#31508;墨自然应该?#30053;?#29289;业管理企业这个物业管理主体上。作为对物业负有管理责任的物业管理企业(这里特别要说明一点。2007年8月26日国务院总理温家宝签署发布的“国务院关于修改《物业管理条例》的决定”中把“物业管理企业”改为“物业服务企业”的作法,笔者实实地不敢苟同。为此撰文“物业服务”悖论,发表于本刊第三期,有兴趣者可索读商榷。)首先必须要充分理解物业管理行业的根本要旨,就是这个行业为之?#38750;?#21644;日常?#37038;?#30340;工作和目标到?#23376;?#35813;是?#35009;矗?#31508;者积多年之经验,凭对这个行业的认识和理解,认为物业管理行业至少应该有如下目标。
1、使物业保值增值。
资产的保值增值是既有联系又有差别的问题。二者中,保值是基础,增值是目标。资产保值是指保?#30452;?#35777;原有的价?#25285;?#36164;产增值则是指在保证原有价值的基础上又有新的价值增加。
物业乃至物业管理对“保值增值”的基本思路也不能脱离这个框架。但必须针对这个行业特点对其赋予新的、特定的涵义。
物业管理企业无法左右房地产业市场,无法控制物业价格的涨落和走向,无法改变物业所处的外部环?#22330;?#20063;许某个物业价值本来不高,而政府突然出台要在这个物业区域附近建设一条城铁线路,可能就会使这个物业的价?#24471;?#22686;;市场经济形势的改变,通货膨胀的影响,更有可能会使这个物业的价格(也是价值的一个重要元素)上?#33108;?#19979;落。显然,物业管理行业从这个角度是无法使物业保值和增值的。
物业管理企业的“保值增值”概念是从另一个层面提出和定义的。既如何运用现代先进的管理理念、管理方法和管理程序来使物业长久地保?#33267;?#22909;的状态,以延长物业及其附属设备、设施的寿命。譬如说一个优秀的、负责任的企业通过精心的、高水平的“管理”?#40723;?#19968;物业的?#31243;?#35774;备完好地使用了8年,而另一个不具备这种素质的企业只能让这台设备使用了5年就不得不报废更换,这3年的设备费用自然需要物业所有者支付。?#37038;?#38065;就是挣钱的逻辑考虑,前者即完成了物业的“保值”,后者则相?#30784;?/div>
同理,如果一个物业管理的?#33579;不?#25552;高这个物业的档次,物业所有者的售、租行为?#19981;?#26377;相应的价值提高。这就是人们常说的“口碑效应”。反之,一个本来新建的物业,?#25913;?#30340;不良管理,就可能造成建筑本身的残旧、管理设备破损、人员出入混杂无序、垃圾遍地、污水横流、治安隐?#35745;?#26174;、投诉无门的败象,试想这样物业还能保证“其原有的价值”吗?
所以,使物业“保值增值”无疑是物业管理行业最根本的要旨。
2、为业主和客户提供一个安全、可靠、舒适、清洁的居住、办公和开展其它社会活动的时间和空间环?#22330;?/div>
这个目标不必赘述,任何名副其实的“物业管理人”在所思所为的工作行动中都会不遗余力地致力于实现这个目标。关键问题之所在是如何深刻的理解“安全、可靠、舒适、清洁”这些定语的内在涵义。如“安全”。判定一个物业管理行为是否安全,是保安林立、戒备森严给人的安全感强一些,还是只有一个上了年纪但和蔼可亲的老保安值岗给人的安全感更好一些?再譬如说“可靠”,是电梯关人了,立即拨打求助电话,物业管理的工程人员迅速?#31995;较?#22330;解救可靠一些,还是物业管理人员经常定期保养、更?#28784;?#24739;零部件而把“电梯关人”这?#36136;鹿式?#20302;到最小限度更可靠一些??#28304;?#31867;推,可以?#30740;?#22810;物业管理现象归纳起来,上升到一定程度的理性高度,思考之后,就可以把管理质量水平这个物业管理重要的要旨提高到一个崭新的境界。
3、与社会协调发展
正因为物业是社会的单元,它的存在和活动是与社会是密不可分的。所以物业管理也必然与社会息息相关。物业与物业管理与国?#19994;?#25919;治、经济、文化以及社会生活的方方面面必须协调共存,决不可能置身于外,这就是人们如今耳熟能详,张口便道的“和谐”。
4、企业自身的生存、发展。
企业,是经济生活的载体,不仅承担着社会责任——对国?#19994;乃?#25910;最大化,对企业内从业人员的收入最大化负有不可推卸的责任,还要对投资人负责,实现作为一个经济组织的终极目标——利润最大化。但这个“利益链”之间的矛盾关系是显而易见的。如何合理、有效地解决这些问题,是企业面临的最大挑?#20581;?#36825;个话题太大,不是三言?#25509;?#33021;?#30331;?#26970;的。而把企业“作大、作强”则无疑是一条正确的必由之路。因此,扩大企业规模,提高企业品质,增加企业的核心竞争力就成为一个物业管理企业必须致力于?#38750;?#30340;目标。这也是物业管理企业的根本要旨之一。
以上四个方面,或者说四个目标,基本涵盖了物业管理以及物业管理企业的根本要旨。
基于此,作为评价物业管理水平及物业管理企业水平的物业管理企业资质的作用就?#32536;?#20998;外重要。物业管理企业资质的评审能否与企业品质作到“名副其实”也就至关重要。就是说,企业资质的评审条件起码应该涵盖至少是大部分涵盖物业管理行业的根本要旨元素,否则就脱成了“两层皮”,无法作到有效的对接,从而失去评审的意义,背离目的初衷。
建设部于2004年5月1日起正式施行的《物业管理企业资质管理办法》是这样的。
为了整顿物业管理市场,规范物业管理,今年年初,建设部下发了《物业管理资质管理办法》,从5月1日起正式施行。
根据《物业管理资质管理办法》规定,物业管理企业资质等级分为一、二、三级。建设部负责以及物业公司资质证书的颁发和管理。省级国土房管?#25351;?#36131;二级和三级物业公司资质证书的颁发和管理。
其中,一级资质物业管理企业要求注册资本500万元以上,专职管理?#22270;?#26415;人员不少于30人;二级资质物业管理企业注册资本300万元以上,管理人员?#22270;?#26415;人员不少于20人;三级资质物业管理企业注册资本50万元以上,管理人员?#22270;?#26415;人员不少于5人。
根据规定,一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平米以下住宅项目和5万平米以下的非住宅项目的物业管理业务。
无可置疑,这个“管理办法”凸显的是三个硬性的指标。一是界定了物业管理企业的品级,一级最高,二级次之,三?#23545;?#27425;之。自然是品?#23545;?#39640;,物业管理企业能力越强,这是不容置疑的结论。二是注册资本的多寡,三是管理面积的数量。
令人狐疑的是,这些指标中看不到“企业资质”科学化的影子。就是说,这个“管理办法”完全背离了“企业资质系指企业在?#37038;?#26576;?#20013;?#19994;经营中,应具有的资格及与此资格相?#35270;?#30340;质量等级标准。企业资质包括企业的人员素质、技术及管理水平、工程设备、资金及效益情况、承包经营能力和建设业绩等”之原则。几个最能够明晰?#20174;?#20225;业水平的元素,如“质量等级、人员素质、技术管理水平、承包经营能力”等被?#27807;?#22320;摒弃在外,只有冷冰冰,并无?#23548;?#24847;义的钱、面积指标作为评定的依据。真难以想象,这样的标准真的能?#29615;从?#20986;企业乃至行业的真实状况吗?
更为荒唐的是,根据《办法》,申报一级资质,必须管理两种以上类型的物业,如多层住宅200万平米,高层住宅100万平米,独立式住宅(别墅)15万平米,办公楼、从业厂房及其他物业50万平?#20303;?#30495;是面面俱到,五脏俱全。笔者与日本一?#39029;?#22823;型物业管理公司(日本称为“楼房管理公司”)有过较为深入的合作。该公司是一?#26131;?#19994;化的写?#33268;ァ?#21150;公楼的管理企业,管理着包括日本外务省、东京?#22995;?#24220;、东京消防厅在内的遍布全国的上百处“物业”,业务范围遍及日本本州、九州、四国诸岛,在?#28572;?#33258;然是声名赫赫。而此企业要是用中国的《办法》评审,恐怕连一级资质“入围”都作不到,更不要说“拿证”了。与引领现代科技潮流的“专业化”相比,我们为?#35009;?#36824;要在“门门都通,门门稀松”的非专业化的怪圈儿里打转转呢?真令人匪夷所思。
没有取得一级资质的物业管理公司无权参与8万平米以上公建,30万平米以上住宅的物业管理——《办法》这样规定。这一硬性的“铁律”无疑是有悖科学、有悖市场经济发?#26500;?#24459;的歧?#26377;?#35268;定。它不仅无助于物业管理行业水平的全面提高,不仅有失公平、公正、公允的平等竞争原则,而且在法理层面限制了许多企业的生存和发展。这恐怕从根本上违背了“物业管理企业资质”评审出台的初衷。也与物业管理行业的根本要旨格格不入。那么,这种弊大于利的“举措”还有?#35009;创?#22312;的必要呢?
一级资质的物业管理企业要管理的面积之巨实在是令人瞠目。“办法规定”,(1)多层住宅200万平米;(2)高层住宅100万平米;(3)独立式住宅(别墅)15万平米;(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平?#20303;?#32780;且必须要管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。试想,仅300万平方米的住宅粗粗计算下来,就得有数百上千栋楼,而这些楼肯定大多都是政府资助的低?#24403;?#38556;性住房,管理水平相对?#31995;停?#31649;理它们企业的质量水平和能力资质亦不需要过高(对这一点,下面的章节专门论述),仅从这一点来说,这个《资质管理办法》与“企业资质”的科学释义能够说合上“拍节”了吗?
另外,《物业管理企业资质管理办法》给人们显而易见的“资质越高,水平越高”的法理误导。把一些虽规模不大但水平不低的企业摒弃在行业的高端之外。?#25105;?#35265;得?仅摘录“中国物业行业管理协会”(这是物业管理行业官方控制的行业最高的行会机构)历年来例行的关于开展XX年中国物业行业“十大?#25918;?#20225;业”“十佳示范项目”评选活动的通知即可略见?#22235;擼?#20165;以2012年为例)。
通知“要求明确如下”:
一、申报范围:
我国境内的一级、二级物业企业均在申报范围之?#23567;?/div>
二、评选奖项
1、企业?#20445;?#20849;设置3个)
2012中国物业管理十大国际化服务?#25918;?#20225;业
2012中国物业管理综合实力十佳?#25918;?#20225;业
2012中国物业管理服务十大创新?#25918;?#20225;业
2、项目?#20445;?#20849;设置3个)
2012全国物业管理十佳安全文明社区
2012全国物业管理十佳绿化生态社区
2012中国物业管理十佳优秀服务大厦
显然一、二级之外的企业根本没有“入围”的资格,不管你管理的物业水平如何。恐怕二级企业能?#25442;?#27492;殊荣的也是凤毛麟角,作个陪衬而已。因为资质等级的“上下高低”已经为类似的活动定了“调子”,不能跻身而试者,只能充任“分母”者索性退避三舍,只能作“与己无关”状了。但他们心中的愤懑和对这个专横无知作法的?#38774;?#32943;定会久?#27809;?#20043;不去。
坦率地说,这个所谓的“管理办法”充斥着粗放的、无知的、不讲科学性的“计划经济”遗风,实不足取。其始作俑者真的应该认真的学习一?#29575;裁?#26159;物业管理,?#35009;?#26159;物业管理企业,为?#35009;?#35201;评定物业管理企业资质,乃至再?#30001;?#19968;?#24867;裁?#26159;市场经济,?#35009;?#26159;改革开放,如何与国?#24335;?#36712;,怎样才能融入?#28572;?#32463;济大家庭……。制订出真正能够促进中国的物业管理行业的发展,提高中国的物业管理水平,使中国的“物业管理”雄踞于?#28572;?#34892;业之林的《物业管理企业资质管理办法》,才是正道所在。
三、物业?#24067;?#37197;置与企业资质之关系。
随着建筑业科技的迅速发展,物业管理行业所涉及的高科技元素也越来越多。特别是几十年来,为了实现物业管理目标“为业主和客户创造一个安全、可靠、舒适、清洁的居住、办公和开展其它社会活动环境的时间和空间环境”,大量高科技的建筑?#24067;?#36827;入到物业当中。同时,物业管理行业也引进了大量先进的管理工具、管理设备、测量仪器,为这个行业的发展注入了旺盛的活力。此外,社会环境的改变,也给物业?#24067;?#30340;升级、“提档”作了强力的“推手”,譬如写?#33268;?#30340;“门禁系统”、无处不在的“监视系统”、报知火灾的“火灾报警感知系统”、避难逃生的“避难逃生”设备,都是在中国物业管理行业发展初期闻所未闻、见所未见的。物业?#24067;?#30340;“提档配置”和新的?#24067;?#35774;备、系统的出现,给物业管理行业提出了全新的要求,这个要求,完全可以“与?#26412;?#36827;”的?#23376;?#22312;物业管理企业的“水平”“经营管理能力”上。甚至可以广义的延展到“物业管理企业资质”上。可以想见,一个“一级资质”的物业管理企业承接一个具有较高物业?#24067;?#37197;置的物业管理,没有与之配套的运行管理能力,没有相当成熟的管理经验,将会是何种?#38480;?#30340;局面。“挺着困难上”和“蚂蚁啃骨头”的英雄气概对物业的伤害,对客户和业主的伤害,一定是不言而喻的。这个话题,涉及到关于物业管理企业资质评定的是是非非议论也是顺理成章的。
?#35782;?#20197;下?#28304;?#35848;一谈笔者的看法。
1、物业的?#24067;?#21319;级配置及发展。
仅以日本国政府以法规颁布的“楼房管理手册”为例(?#23548;?#19978;,中国许多优秀的物业管理企业?#19981;?#26412;按照这个模式操作,不过未能如此法理细化而已)。
关于物业?#24067;?#37197;置的管理即占了物业管理业务的85%以上。
其分类之细、阐述之细、释解之细,实实地令人瞠目。仅以“空气调节”一编为例示之。
以上显示的是日文原文。仅译出其中的“第三章”以利了解。
第三章  空气调节、换气设备的保养管理
3-1空气环境的管理
3-1-1?#29575;然?#22659;
3-1-2空气洁净度管理
3-1-3噪音、振动控制
3-2保养、管理计划
3-2-1保养、管理计划
3-2-2保养、管理责任者
3-3运行、安全管理
3-3-1运行管理
3-3-2安全管理
3-3-3具有安全管理资质的责任者
3-4点检、保养管理
3-4-1点检
3-4-2保养管理
3-4-3系统?#25910;?/div>
3-4-4维修
3-4-5维修确认、设备、部件更换
3-4-6维修档案管理
3-5数据测定与记录
一项空调系统的保养管理行为,即涉及如此之多的?#26041;冢?#21487;见?#24067;?#37197;置的管理具有何等档次的劳作?#22270;?#26415;含量。此外,可以随手而拈的还有几十项设备系?#24120;?#35692;如建筑土建类——外墙保养及管理,屋面保养,内装保养,土建设备及机具,涂装保养及维修,特殊设备设施维保……?#29615;澇直?#23433;管理类——火灾报警系?#24120;?#28781;火系?#24120;?#29305;殊灭火系?#24120;?#22914;气体灭火系?#24120;?#36991;难逃生设备设施,防盗设备设施……;设备系统类——受变电系?#24120;?#20379;电系?#24120;?#33258;家发电系?#24120;?#30452;流电源系?#24120;?#22826;阳能发电节能系统……;自动控?#35780;?mdash;—中央监视控制系?#24120;?#27004;宇群控系?#24120;?#20572;车场无人化管理系统……;弱电系统类——电视?#37038;?#31995;?#24120;?#36890;信系?#24120;?#24191;播系?#24120;?#20250;议同声传译系?#24120;琁T系?#24120;?#21150;公自动化系统……;空气调节系统……?#36824;?#28809;供热系?#24120;?#32473;水系?#24120;?#25490;水系统——污水初级处理系?#24120;?#22403;圾分类处理系统……;以及上述各分类系统的子系统及?#32423;恕?#32456;端设备设施。其繁其杂,绝非是一两个专业几个人能够应付的了的。而这些,企业资质的评定考虑到这些因素了吗?
门禁系?#24120;?#26159;近?#25913;?#25165;兴起的物业管理行业涉及的内容。其构成及功能简介如下。特别要说的是,这项技术无可置疑是由于社会生活形态的变化应运而生?#19994;?#20197;飞速发展的。
出入口门禁安全管理系统是新型现代化安全管理系?#24120;?#23427;集微机自动识别技术和现代安全管理措施为一体,它涉及电子,机?#25285;?#20809;学,计算机技术,通讯技术,生物技术等诸多新技术。它是解决重要部门出入口实?#32844;?#20840;防范管理的有效措施。?#35270;?#21508;种机要部门,如银行、宾馆、机房、军械库、机要室、办公间,智能化小区,工厂等。
其基本功能如下:
成熟的门禁系统实现的基本功能: 
  对通道进出权限的管理 
  ·进出通道的权限 
  就是对每个通道设置哪些人可以进出,哪些人不能进出。 
  ·进出通道的方式 
  就是对可以进出该通道的人进行进出方式的授权,进出方式通常有密码、?#37327;ā?#29983;物识别三种方式。 
  ·进出通道的时段 
  就是设置可以进出该通道的人在?#35009;?#26102;间范围内可以进出。同时对于通道门时间状态也可以设?#33579;?#27604;如:门休眠状态、门常开状态、安全状态、密码状态、APB状态、密码APB状态。当休眠时,所有的动作都停止;常开时,门将不再关闭?#35805;?#20840;时,要求用户打卡进门;密码时,要求用户打卡且输入密码;APB时,要求打卡?#19968;?#33258;动跟踪用户区域,不让用户越区域通行;密码APB时与APB基本相同,但要输入用户密码才能通行。 
  ·进出记录保存过后可查询,保障了公司安全并且可以防止员工混?#24433;?#29616;象。 
实时监控功能
  系统管理人员可以通过微机实时查看每个门区人员的进出情况(同时有照片显示)、每个门区的状态(包括门的开关,各种非正常状态报警等)?#28784;?#21487;以在紧急状态打开或关闭所有的门区。 
  出入记录查询功能 
  系统可储存所有的进出记录、状态记录,可按不同的查询条件查询,配备相应考勤软件可实现考勤、门禁一卡通。 
异常报警功能
  在异常情况下可以通过门禁软件实现微机报警或外加语音声光报警,如:非法侵入、门超时未关等 。
  根据系统的不同门禁系统还可以实现以下一些特殊功能: 
  ?#36766;?#22238;功能:根据门禁点的位置不同,设置不同的区域标记,然后?#36152;?#21345;人必须依照预先设定好的路线进出,否则下一通道刷卡无效。本功能是?#36152;?#21345;人按照指定的区域路线进入。通常用于监狱中。 
  防尾随功能:是指在使用双向?#37327;?#30340;情况下,防止一卡多次重复使?#33579;?#21363;一张有效卡刷卡进门后,该卡必须在同一门刷卡出门一次,才可以重新刷卡进门,否则将被视为非法卡拒绝进门。 
  双门互锁?#21644;?#24120;用在银行金库,也叫AB门,它需要和门磁配合使用。当门磁检测到一?#35753;?#27809;有锁上时,另一?#35753;?#23601;无法正常的打开。只有当一?#35753;?#27491;常锁住时,另一?#35753;?#25165;能正常打开,这样?#36879;?#31163;一个安全的通道出来,使犯罪份子无法进入达到阻碍延缓犯罪行为的目的。 
  ?#36130;?#30721;开门:是指当持卡者被人劫?#36136;保?#20026;保证持卡者的生命安全,持卡者输入?#36130;?#30721;后门能打开,但同时向控制中心报警,控制中心接到报警信号后就能采取相应的应急措施,?#36130;?#30721;通常设为4位数。 
  消?#36771;?#35686;监控联动功能:在出?#21482;?#35686;时门禁系统可以自动打开所有电子锁让里面的人随时逃生。与监控联动通常是指监控系统自动将有人刷卡时(有效/无效)录下?#31508;?#30340;情况,同时也将门禁系统出现警报时的情况录下来。 
  网络设置管理监控功能:大多数门禁系统只能用一台微机管理,而技术先进的系统则可以在网络上任?#25105;?#20010;授权的位置对整个系统进行设置监控查询管理,也可以通过INTERNET网上进行异地设置管理监控查询。 
  逻辑开门功能:简单地说就是同一个门需要几个人同时刷卡(或其它方式)才能打开电控门锁。
仅举一例,聊以说明。管中窥豹,可见一斑,物业管理行业绝不是一般人想象的那样,是一个低投入、低产出、技术含量?#22303;?#30340;劳务型行业。
十年前,笔者在考察日本楼房管理时,就亲眼目睹了日本物业管理业务进行中,利用“热成像”技术进行安全保卫业务的场景,其技术含量之高,叹为观止。
还有许许多多新的理念,新的?#24067;?#35774;施、设备、新的?#35270;?#31038;会生活和发展、新的使物业管理水?#25945;?#39640;的“?#24067;?rdquo;配?#33579;?#31508;者孤陋寡闻,尚不知晓,但笔者相信,所有这些?#24067;?#23545;物业管理行业的“介入”,无疑会极大地提高物业的品质,?#19981;?#20351;物业管理行业的“技术含量”大大提高。而在这个层面上,会不会改变“物业管理企业”的资质评定标准呢?换句话说,是墨守陈规,仍然用缺乏科学依据的“钱”和“面积”的死硬指标恪守?#24378;?#33104;朽的“阵地”,还是真正用具有“科学发?#26500;?rdquo;的内行角度来重新界定这个规范,是值得政策制定者们和业内人士们认真思考的问题。
2、住宅物业的?#24067;?#37197;置现状。
《办法》中恒量企业资质的最重要的指标是所管理的面积,而其中最重要的部?#36136;?#23545;住宅的管理数量(亦是以面积为表征参数),包括不知因何原因单独划出来的“别墅”。
与?#28572;?#21457;达国家相比,中国住宅的?#24067;?#37197;置相对要简单的多。其中最简单的是“别墅”。一般除了供水、供电和供?#35745;?#22806;,似乎没有?#35009;?#20877;复杂一些的设备系统了。至于可视对?#35009;?#38083;?#22270;?#20854;简单的监视器,基本属于微型建筑设备,谈不上?#35009;?ldquo;?#24067;?#31995;统”。多层住宅与别墅档次差不多,配置消火栓灭火系统的也很少。至于供暖系?#24120;?#38500;黄河以北外,大半个中国?#27982;?#26377;此类系?#22330;?#32780;既使运行此类系统的北方,也多为供热公司管理,物业管理企业只是协助一些类似试水、打压、检查、放水等辅助性工作。
比较复杂一些的恐怕只有“高层住宅”了。然细细考?#31185;?#26469;,其设备系统也是屈指可数。除了比多层住宅多?#24605;?#37096;电梯、1-2个高位水箱和为其供水的几台水泵、消火栓灭火系统和?#37038;?#30005;视节目的公共天线外,似乎?#35009;?#26377;?#35009;?#25216;术含量较高的设备系?#22330;?/div>
如果把住宅的设备、设施及系?#24120;ú话?#25324;绿化、庭院环?#22330;?#20572;车场设备等住宅特有的场地和设施)列一个大致的清单,不过有如下的区区几项。
①给水设备
②排水设备
③热水供应设备
④?#35745;?#20379;应系统
⑤采暖设备及系统
⑥供电及照明设备及系统
⑦弱电设备
⑧电梯设备
⑨防雷装置
⑩消火栓灭火系统
大致如此。
3、高档物业与住宅物业管理技术含量的巨大差异。
综上,高档物业与住宅物业技术含量的巨大差异一目了然。
几个电工,几个水暖工,再加上少量懂得弱电和有一点处理电梯紧急?#25910;?#30340;技术人员管理几万、十几万、乃至几十万平方米住宅的建筑设备系统绰绰有余,而这些人未必能够管理仅仅几万平米的一幢“智能化”大厦。这是业内人都心知肚明,外行人有目共睹的事实所在。事实上,近年来,高技术含量的建筑设备系统大量应用在高档物业中(主要是高档的公建、写?#33268;?#21450;其它综合性的物业),鉴于供货厂商“保密”的需要,具有相当技术能力?#22836;?#23500;管理经验的资深物业管理人都未准能够涉足其中的“秘圈”,而只能采用“委托维保”的手段保证设备系统的正常运行。可以想见,照这个趋势发展,高档次物业建筑设备技术含量的“管理细分”只能是愈演愈烈。就是说,与住宅相比,这二者技术含量的差异会愈?#20174;?#22823;。那么,单纯用物业管理企业管理面积的多寡来判定企业水平的高低不是更?#32536;糜字?#21644;无知了吗?
4、企业技术含量的高低和管理质量的高低应?#36152;?#20026;企业资质的评定标准。
前已述及,物业管理行业两个最重要的目标是“使物业保值增值”和“为业主和客户打造一个安全、可靠、舒适、清洁的居住、办公和开展其它社会活动的时间和空间环?#22330;?rdquo;而技术含量和管理质量(下文还要述及)恰恰是为此作保证的。这两项指标,比冰冷如霜的“注册资本”和“管理面积”要科学化和?#23548;?#21270;的多。?#23548;?#19978;,笔者在网络上欣喜地看到,本文前面提到的该项政策出台时对资质无法获得的“戴德梁行”已经于2007年获得了物业管理企业一级资质的资格,还有许多笔者熟知的企业?#19981;?#27492;殊荣。无疑,对这些企业来说,他们的身份、地位有了“质”的提升,他们在行业竞争领域也呈现出一片坦途,笔者为他们由衷的高兴和祝贺。
但贺庆之余,又产生了些许疑惑。这成百上千?#19968;?#25209;的“一级物业管理企业”都是按照“物业管理企业资质管理办法”的标准严格评定而出的吗?这个似显阴暗的想法像一片阴霾,在?#38498;?#20013;久?#27809;?#20043;不去。
四、物业管理质量与企业资质之关系
物业管理质量应该是物业管理企业资质高低最重要的指标之一。这个“之一”的含义并不单纯指其是若干指标中的“一个”,而是在若干指标中占据着突出的位置。这个结论,是与《物业管理企业资质管理办法》的评定硬指标格格不入的。
网络上刊载的一篇文章揭示了人们对物业管理质量的关注度和评价?#21462;?/div>
这是辽宁省的一个物业项目,从文章内容看,并未提及管理这个物业的企业名称。只是并不明了“企业资质”就里的百姓们不知从何说起的“调查报告”披露的一些信息,但从中也可看到一些值得思考的东西。为以正视听,?#31456;?#22914;下。
国家一级资质物业管理 温暖业主心
?#22374;?#22253;·凤?#39034;?#29289;业管理情况调查报告
物业管理的?#27809;?#30452;接关系到业主的切身利益,只有优秀的物业管理才能使房屋在保值、增值的同时,给业主的生活带来更加安全舒适的享受。近期在记者调查的各大项目中,?#22374;?#22253;·凤?#39034;?#30340;物业管理服务以其较高的住户满意度位?#30001;?#22478;物业服务的前列,是目前沈阳房产界数一数二的优秀物业。
率先引入“五星级?#39057;?#24335;服务理念”
?#22374;?#22253;在上个世纪90年代就将五星级?#39057;?#24335;服务理念引入到社区管理中来,并将物管服务细分到安保、清洁、园?#33268;?#21270;、维修等各服务项目,从细节入手打造优质的物业服务,让业主们犹如生活在五星级的?#39057;?#20013;一样舒适无忧。在2005年,?#22374;?#22253;五星级?#39057;?#24335;服务被国家建设部认定为物业管理一级资质,并获得越来越多的购房者的青睐。
?#22374;?#22253;·凤?#39034;?#29289;业管理得到业主一?#30053;?#21516;
物业服务是大多数购房者购买?#22374;?#22253;·凤?#39034;?#30340;重要原因。很多已入住的业主也对记者说,“24小时安保监控,生活很安全,维修服务很到位,园区的环境也维护的很好”。业主们口中的24小时安保监控和维修服务正是?#22374;?#22253;·凤?#39034;?#20248;秀物业管理的独到之处。其中采用电子智能门禁等现代化管理的安保服务,确保了业主们的生活安定。维修服务包含水、电、?#19994;?#32500;修等多项细致入微的服务项目。大到装修工程,小到商务订?#20445;坦?#22253;·凤?#39034;?#30340;物业服务获得了业主们的一?#30053;?#21516;,无愧于“国家一级资质物业”的荣誉称号。
7月,?#22374;?#22253;·凤?#39034;?#21363;将盛大开盘,119-145㎡优质洋房,此刻认筹,开盘立享200元/㎡优惠,同时?#21051;?#31435;减一平米房款,折后均价仅为3900元/㎡,?#28784;?#20004;?#37038;业?#38065;就可轻?#19978;?#21463;三?#37038;业?#22823;空间。
“十年社区十年情”幸福洒满?#22374;?#22253;
另据悉,素以“睦邻友?#33579;?#30456;互关爱”社区文化理念著称的?#22374;?#22253;举办社区活动已满十周年!为?#34892;?#22810;年来广大业主及客户?#21592;坦?#22253;高品质社区文化?#25918;?#30340;大力支持与厚爱,近期?#22374;?#22253;全国各大成熟社区联合举办“幸福优居——?#22374;?#22253;十年社区十年情”系列活动,诚邀全国业主客户共庆?#22374;?#22253;社区文化十周岁!
详读这篇文章,很有几点启?#31232;?/div>
首先是这篇文章中昭示了物业管理目标中“保值增值”的理念。?#25105;?#35265;得?文章“?#22374;?#22253;·凤?#39034;?#29289;业管理得到业主一?#30053;?#21516;”题目下开宗明义的指出“物业服务(?#23548;?#19978;是物业保值增值的隐形体现)是大多数购房者购买?#22374;?#22253;·凤?#39034;?#30340;重要原因”。此言一矢中的的指明物业管理的两大基本目标之一。如果没有哪怕是朦朦胧胧的感觉,业主们也不会作出关于家庭重大财产投资的举动。
其次是该物业管理对物业管理主体为物业管理对象相对创造了一个优异的生活和社会活动环?#22330;?#20363;如“24小时安保监控,生活很安全,维修服务很到位,园区的环境也维护的很好”,对照物业管理创造一个优秀的时间和空间环境的目标,?#19981;?#26412;达成了。
可见,物业管理质量得到了认可。也许这是该物业管理企业获得国家一级资质的重要原因。
而仍令人狐疑的是,这家企业获得一级资质是否满足了《办法》中注册资本及管理面积的硬指标呢?如果没有(笔者认为,事实上一定没有),这个顶?#32922;?#26435;威无比的《办法?#32439;?#20005;又何在呢?
也许是该物业管理企业采取了“变通”的办法?#22391;?#20851;系,找门路,给当权者奉上“意思”……,都不失为可行的捷径;
也许是企业在“作秀”?渲?#23613;?#28888;?#23567;?#20197;小作大、无中生有……,制造出这种上下“同心”的气氛,使微辞者摄于压力只能噤口无声?
还是人们早就习惯了受气,给一?#24867;?#22909;脸子就忙不迭地感恩载德。乐不可支?恰巧,?#21019;?#25991;时恰读到一段法国政治学家克维尔的一段关于“革命”的话,虽然与本文的论题无多大关系,但笔者却觉得对揭示中国国民性与“物业消费”有着振聋发聩的作?#33579;收?#24405;如下,以警人们觉悟。他说:“革命的发生并不是由于萧条、衰退和条件恶化。一个习惯于忍受的民族,根本不知道有压迫的存在,而当这种压迫感减轻了时,他们反而意识到了压迫,于是开始反?#36873;?#34987;革命摧毁的同时,往往就是它做出改进和改善的时候,往往就是在它?#37038;?#24694;劣统治的教训的时候,往往就是在它迈出改革第一步的时候,革命却发生了。”这也许就是对这种现象的揣测,特别声明,只是一种对如此现象的“揣测”,绝无恶意。
这些“也许”和揣测,不仅不是否定列举的物业获得高资质的依据,而恰恰是以这个事?#23548;?#39564;了《办法》的无知、滞后的荒谬性。可以想见,假如我们的物业管理企业,这些企业所管理服务的物业管理项目都能够达到这种水平,都能够得到业主和客户的高?#28909;?#21487;,能否获得政府颁布的一级、二级资质这样的表面文章已经不重要了。这个资质的“含金量“逐步降低,降至无人?#24335;?#20035;至人们弃之?#28201;?#30340;境地也是顺理成章的事情了。
统而言之,物业管理质量,业主和客户对物业管理的质量的认可度作为物业管理企业资质的评价标准是一个重要的指标是无可非议的。
五、修正“物业管理企业资质评定”之管见
言言说说了这许多,还是许多冒韪和不可时宜,得罪人的话,这到?#36164;?#20026;?#35009;矗?#35828;到底,是凭着一个“物业管理人”的良心,是为了中国物业管理行业跟上?#28572;?#20808;进步伐的企盼和向往。笔者?#37038;?#29289;业管理行业二十多年,亲历亲为了这个行业艰难发展的历程,坎坎坷坷,?#30690;?#33510;苦,感受之深何止一般二般。在一生中最好的时光期段,对这个行业,?#21592;?#32773;供职的企业,其感情之深可以想见。
另外,笔者曾考察游历过许多国家,对?#28572;?#19978;物业管理行业的发展有的走马看花,有的进行了较为深入的考察和研究,深感我国这个行业现状之?#23383;桑?#31649;理之粗放,理论之浅陋,水平之低下。与外国同行交往,常常不自觉地深深的?#22278;研位唷?#20196;人无奈的是,许多现状是?#19994;?#24494;末之辈无法改变的。笔者自己的企业,可以自行其是,迈出这个门一步,就要受各种制约,甚至有许多无理和无端的制约,实在是令人愤愤不平。好在笔者有?#32922;?#24322;》这块可以抒解情绪,自由发表言论的天地,不像另一些“智者”们只能憋在心里,也算是可以聊以自慰的事情吧。
言归正传。对《物业管理企业资质管理办法》点评了一番,结论只有一个,这项政策已经不再?#35270;?#20013;国物业管理行业的发展了。甚至从某种意义上说,已经对这个行业的存在和发展起到了迟滞、制约的负作?#33579;?#22240;此,笔者感到有责任?#28304;?#25552;出自己的看法和意见。是与非,正与误,见仁见智,任由评点。
1、遵循市场经济规律,消除阻碍“竞争”的因素。
竞争,是推动市场经济不断向前发展的重要因素,而“平等”竞争的环境?#36136;?#25512;动竞争的重要条件。因此,发展经济、发展市场经济必须要消除阻碍竞争的因素。物业管理行业亦如是。
坦率地说,《物业管理企业资质管理办法》出台的出发点不能说不?#33579;?#20294;起到的作用却并不是很好。至少在某种程度上破坏了行业“平等竞争”的环?#22330;?#20851;于这一说法如上所述已经进行了许多论证,此处不再赘言。
如果不折不扣地按照《办法》的硬指标评定企业资质等级,恐怕没有全国几家企业能获此殊荣。首先是住宅面积,试想300万平米的标准,每栋楼平均10000平方米,就有300栋之多,这将是多么令人瞠目结舌的建筑规模!试问,有哪一家真的管理了这么多楼盘?再想一下,假设七拼八揍确实管理了这么多面积,其中又有多少是政府补贴物业管理企业以强令性管理的政府“保障房”、“安居房”、“福利房”和根本就是政府“?#27675;?rdquo;而住户根本不支付管理费的“拆迁房”等。能够违反企业是“以盈利为目的的经济组织”原则的企业恐怕非“国企”不可。缘于其它类型的企业既无义务、又无能力荷重如此之沉的负担。那么,管理了这么多“面积”的“国企”又符合“一级资质”了吗?非也。因为《办法》中?#26500;?#23450;一级资质的企业还要管理“办公楼、工业区及其它物业50万平方米”。对于物业管理企业来说,这就难上加难了。反正笔者从未见过一家“一级资质”的物业管理企业能?#29615;?#21512;这些要求和标准。?#28909;?#22914;此,说明所谓的按照《物业管理企业资质管理办法》评定出来的“一级”、“二级”资质都是假的!至少绝大部分都是假的!这个结论肯定会让许多人气愤,但凭心而论,服气不服气?!如果真要是事实存在,这个貌似无上权威的《办法》又有何尊严可言?只能说是废纸一张,或者说是一些权者牟利获益的工具。
但它破坏了物业管理行业在市场经济体制下平等竞争的环境却是实实在在的。
依笔者所见,这类的事情交给“行会”管理是否会更好一些?“大市场”“小政府”的格局会更能规范行业的发展,促进经济的发展。政府在市场经济体制中那只“看的见的手”应该更多地起到宏观调控作?#33579;?#26681;本目的是促进市场经济的完善,而不是阻碍市场经济的发展,这是“改革”的根本方针,值得每个人思考。
2、资质管理分别实施,消除粗放型档次?#26088;丁?/div>
目前实施的《办法》相当粗放。把一些具有竞争能力的企业堵死在某一层级的门槛之外。譬如二级资质的物业管理企业无权竞争和管理8万平米以上的非住宅项目,不知是何道理?是技术能力不行?是管理设备落后?还是服务水准先天不足?#20811;?#33021;解释清楚?!恐怕不?#23186;?#37322;,规定就是规定,照办就行了。真是不讲理的无知嘴?#22330;?/div>
鉴于此,笔者倒是有一番想法和建议,这是在政府非得抓住这个“资质评定”权限不放的基础上想到的。
干脆把资质与非资质企业分开。属于政府保障的物业管理企业和市场自由竞争的企业分开,即物业管理企业资质评定仅在政府扶持的并不盈利的物业管理“国企”企业中进行,而让其它企业在市场上自由竞争,并不评定资质等级,使这些企业能够充分地展?#21046;?#36136;、水平、业绩、客户口碑、行业评价等竞争能力要素,若如此,不仅会促进行业的发展,而?#19968;?#20419;进企业的发展,有何不可?有何不能为?至于另一范畴的物业管理企业——以管理住宅为主业,政府或扶持,或强令其必须尽政府“民生”职能的物业管理企业,用面积来界定资质也好、用管理多类型物业来界定资质也?#33579;?#24050;经没有了?#24597;?#29289;业管理水平的因素,如何评定就不是这个行业的人们所关心的事情了。通俗地讲“爱怎么着就怎么着吧”,反正与大局无碍。
3、充分理解“企业资质”内涵,使资质标准与行业目标达成一致。
这种想法是针对目前仍旧实施的《物业管理企业资质管理办法?#33539;?#35328;的。就是说,在没有对物业管理企业资质评定作出根本性的改革之前,人们依然必须依据这个《办法》来实施行为。
主管部门应该作的首先是充分认识“物业管理”这个行业的特点,用“内行”的眼光来审视,修正错误的规言,制订出具有科学性的“办法”和“规定”。
譬如应该根据物业管理行业的根本目标——“使物业保值增值”、 “打造一个安全、可靠、舒适、清洁的居住、办公和开展其它活动的时间和空间环境”,制订出相应的资质评定等级。用管理质量、客户评价以及业主、客户等非专业人员并不一定知晓的专业标准来评定等级。而非用并不能?#20174;?#20986;物业管理水平等级的“注册资本”、“管理面积”以及非专业化的管理多类型物业的标准来界定企业的水平高?#22270;?#36164;质。如何修正 ,政策的主管部门多听听物业管理行业资深人士的意见,但一定不要流于形式,一定要作到“认真听取”、“适者采纳”。
4、推进社会化、专业化,切忌“大而全”。
仍然在《物业管理企业资质管理办法》正统实施的基础上讨论这个问题。“专业化”已经形成了许多行业的潮流,这是有目共睹的事实。一个汽车制造厂,不可能生产轮胎、风档玻璃、汽车音响及其它汽车配件的全部产品,这些产品的生产一定由专业化的厂家生产、供应汽车制造厂。物业管理企业也是这样,社会化、专业化的管理参与是这个行业发展的必然趋势。所以,以计划经济的“大而全”为特征的资质评定就实不足取。笔者曾经与日本一家物业管理公司进行过这样的交流。该物业管理公司(日本叫“楼宇管理公司”)管理着大阪市的“?#28572;?#36152;易中心”,这是本州岛关西地区最高的一座地标性建筑,五十层,建筑面积15万平米,气势恢宏。笔者提出这样的问题:贵公司管理这座楼的人员一共有多少?没想到我们认为很简单的问题却让对方的“项目经理”极为困惑。经笔者的一再解释和说明,该经理似懂非懂的回答让笔者大吃一惊——“一共四个人”。震惊之余,详细进行了询问,方知这四个人是?#30475;?#31929;粹的“管理人员”,其它我们认为的常规物业管理项目全部进行了外包。包括电梯维保、设备维护、垃圾分类及清运、绿化养护、卫生清扫、保安警备、车场运行及管理甚至防灾中心运行及值守,七七八八全部由专业公司来进行。但他们特别申明的是,这四个管理人员都持日本管理物业协会颁发的“从业人员资质证书”(日本获得此种证书人员的总数不足4万人,比大学“教授”的人数还要少,可见获证之难。关于此“话题”,在本刊第四期“日本物业行业资质体制的考视兼对我们启示浅说”一文中有较详细的论说,有意者?#38431;?#26469;电查询)。而这样的企业又如何进入我们资质评审的圈儿内呢?要知道,社会化、专业化真真地是行业发展、经济发展的必然趋势啊。
显然,我们的《办法?#35775;?#26377;顺应历史和经济的发展潮流,因而必然是落后和最终被淘汰的。
5、实事求是,消除企业资质评定中的政治和人为因素。
可以肯定的是,目前榜上有名的数百个“国家级”的一级资质物业管理企业“?#25165;?#30828;”的符合《物业管理企业资质管理办法》的实属凤毛麟角,少之又少。不信?可以?#36152;?#26469;“比划比划”。就是说,所谓的“一级”绝大多数都是假的,用“官话儿”说,就是并没有“实事求是”。
为?#35009;?#19981;够条件却可以堂而皇之地跻身于其中呢?恐怕起到关键作用的就是政?#25105;?#32032;和人为因素。
譬如说是颇有影响的外资企业,合资企业,为了“改革开放”大政方针的实施免让别人说三道?#30446;?#20197;放上一马;
譬如说“国进民退”的隐形策略,得让“国企”占有行业优势地位的可以放上一马;
譬如说政府推进的“民生”政策,得让百姓得到实惠?#28304;?#36827;“稳定”,又得让“国企”维?#20013;?#19994;态势放上一马;
再譬如说领导发话、哥们儿关系 、同学情谊乃至?#35009;?#20851;系?#35009;?#26377;的“意思意思”,也得放上一马;
……。
于是乎,许多没有名符其?#30340;?#21147;的企业了拿上了高级的资质,为企业的地位和发展奠定了“坚实的基础”。这是事实俱在,不必讳言和辩解的。
所有这些,?#25351;?#35980;似神圣的《物业管理企业管理办法》抹上了一层污?#31119;?#20351;之愈发为业内有识之士于不齿。
六、结 语
说了这许多,结语只是简单的两句话。
要么以“科学发?#26500;?rdquo;为基本依据,刻骨反省,重新?#33539;ㄊ视?#20419;进市场经济发展的策略;
要么干脆废了它,让这个行业在市场经济的大潮中自由竞争,顺其发展吧。
就象孙中山所说的“?#28572;?#28526;流,浩?#39057;吹矗?#39034;之者昌,逆之者亡”。