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小議物業空置房屋的收費
發布日期:2017-12-14 09:49:01
小議物業空置房屋的收費
 
袁敏
 
隨著房地產市場的逐漸回暖,購房投資的熱情再度走高,與此同時,前幾年樓市火爆時關于空置房屋物業管理費的收取問題,又被人提上了桌面。中國的大部分業主從完全沒有物業管理觀念,到現在開始自覺形成了物業管理的繳費意識,這已是中國社會莫大的進步,其中包含了大量的物業管理一線工作人員的血汗和辛勞。如果沒有他們的超額付出,物業管理行業的發展必然受限。但是,我們仍然注意到:一直涌動著的暗潮正是物業管理行業的尊嚴尚未樹立起來,物業管理人的勞動不能得到相應的價值認同。有些業主以“我沒入住,不往外倒垃圾,不使用公共設施,不享受物業公司提供的服務,為什么還要全額交納物業費?”等等為理由,拒絕繳納物業管理費或要求物業公司給予較高的折扣(一般在20%-50%)。一些地方的行政主管部門也通過各種《條例》,變相支持著這種行為。
我們不妨先看看各省、地區的相關條例:《甘肅省物業管理辦法》規定建設單位未售出的及業主購房未入住的空置物業,應當繳納物業管理費用。繳納比例為收費標準的70%,但不得因此而增加其他業主的負擔;《湖南省物業服務收費管理辦法》規定:已辦理交付手續但未使用的物業,物業服務費按照90%交納;《江蘇省物業服務收費管理辦法》規定因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業,期間的物業服務費應不低于合同約定標準70%。其中以石家莊市為最,《石家莊市物業管理條例》第三十七條規定:連續三個月以上無人居住、使用、裝修空置的物業,空置期間按20%繳納物業服務費。
其實空置房屋物業費打折并不一定是錯的。在物業管理包干制和開發商成立物業公司的前提條件下,這類規定將客觀上維護部分業主的利益,既然物業管理收支成本包干,那雙方都有將成本最小化的傾向,業主概莫能外;既然開發商成為物業管理企業生存的主要支持者,那么業主的繳費在總的物業管理收支循環中其實本就處于次要的地位——從另一個角度看,當物業管理的大部分人力、物力、財力都用于滿足開發商的售后服務要求,包括一些未遷入業主根本無法參與享受的活動(譬如社區文化等等),那么,空置房征收一定比例的物業費,其實是一些住宅社區物業管理成本分攤的真實反映,即社區中起到實效的基礎服務僅占物業管理收費價值量的一小部分。只有從這種現實出發,上述條例的說法才無可厚非。此外,還有一種情況就是寫字樓項目出現大面積空置時,由于空調、公共區域能源費、部分保潔費用的支出由于空置略有減少,物業費用也會相應降低,但降低的幅度一般不會超過20%。很多人之所以認為物業空置期不應繳納或應少繳納管理費主要是對管理費的構成不了解。例如寫字樓項目,物業管理費支出的主要項目是設備設施的維護保養費用及供冷供暖的能源費支出,但這些項目的支出卻不因空置而明顯減少,只有當空置面積達到或超過總面積的50%,供冷供暖的能源費支出才會有所下降,但下降的比例遠遠達不到50%(一般在20%左右)。但與此同時,由于房間空置面積過大,為了保證不出現漏水、消防隱患等情況,物業公司還要在保安服務中增加相應的人力物力,增加巡視頻次,無形中增加了物業公司的支出。所以說,物業管理費在出現大面積空置時并非不能降低,但是降低的比例確是遠遠沒有有關部門制定的那么高。
但是,值得反思的是,政府權力部門如此廣泛而深入地干預社區私有財產的分配與調整,事實上是把大多數的業主都看作是早產兒,而物業公司則顯然是被妖魔化了。這類條例潛臺詞就是:全額收取物業管理費的做法,都是在侵占空置房業主的利益——然而事實并不是這樣。物業管理本身具有公共物品特征,決策者既不能獲得全部收益,也不能承擔全部成本,如果把錢從公共服務成本中拿走,廣泛地“搭便車”行為和俱樂部物品所導致的結果,就是社區總價值的崩潰。
作為一名物業管理從業人員,我認為,空置房屋的物業管理費是應該按照全額進行收取的。這是對物業本身、業主、物業公司乃至整個社會經濟都是有益無害的行為。
 一、物業服務具有公共性,其管理的著重點是物業
  總結歸納許多空置房業主的意見,不外乎有這兩種觀點:“我一天也沒住,憑什么讓我交全額服務費”、“雖然開發商早交房了,但我又沒有去領鑰匙,為什么收我物業服務費?”。其核心實質就是:我沒有享受到物業服務,就不應該交納服務費。那么,業主不住,物業費就可以不交或者就可以少交嗎?我們先來看國務院《物業管理條例》對物業管理的概念是如何定義的。
  國務院《物業管理條例》第一章總則第二條:“本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”物業服務企業服務的著重點《條例》中表述的非常明確,物業管理的著重點是“物業”,這些物業屬于不動產,它不能像衣物一樣能穿戴在身上,隨業主去任何想要去的地方。既然是不動產,就需要人們有組織的去管理服務,否則的話,居住環境和設施設備會因長期疏于管理而發生變化。如環境的臟亂差,設施設備由于缺少維修養護而不能正常運行等等。因此,若希望自己居住的小區環境優雅水木明瑟、設施設備運行正常安全可靠,那就離不開物業服務企業專業的嚴格管理和精心維護。
  物業服務具有公共性,它的價值在于在滿足公共性服務的同時,達到對整個居住環境品質的提升,最終體現對業主個體的服務價值。
  二、物業管理已從對“物”的管理延伸到對“人”的服務,最終體現出對業主的服務價值
  最高人民法院2009年10月1日開始實施《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,在這兩個司法解釋中,對物業服務企業在服務內容上又做了更大范圍的詮釋。不僅包括物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范的規定,還包括“物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,應當認定為物業服務合同的組成部分。”
  在最高人民法院關于頒布兩個司法解釋所召開的新聞發布會上,最高人民法院民事一廳負責人就“建筑物區分所有權和物業服務糾紛司法解釋”答記者問時,有這樣的對話。當有記者問道:“很多業主認為,物業服務企業沒有權利就業主相關妨害物業服務秩序的行為提起訴訟,這種觀點是否正確,司法解釋是如何規定的?”該負責人答道:“這種觀點是不正確的。物業服務企業與業主之間的委托關系具有一定的特殊性,其中很重要的一個方面就是全體業主將維護物業服務區域秩序的管理權交給物業服務企業。該權利行使的主要途徑就是對業主實施‘人’的管理……”由此可見,如果有業主實施野蠻裝修,物業服務企業必須行使全體業主授予的“維護物業服務區域秩序的管理權”,及時阻止其違法行為,這種權利的行使,就是對其他業主包括空房業主權利的維護,如果有哪位業主一旦將房屋抗震結構在裝修中予以破壞,影響到整幢房屋安全時,我想這些空房業主同樣要到物業服務企業來維權。因為他認為,裝修業主對他們利益的損害,完全是由物業服務企業疏于管理造成的。在現實生活中,不乏這樣的案例。
  三、物業服務是一種商品,它不應因業主是否使用而影響到它的價值
  至今社會上大多數人還存有這樣的觀點:“是我們業主養活了物業服務企業。”他們沒有認識到物業服務其實就是一種商品。國務院《物業管理條例》第二十五條規定:“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。”物業服務作為一種新時期特殊商品,是購房者在簽訂房屋買賣合同時一并購買到的。這種有別于其它商品的買賣行為,是政府為保障廣大業主正常的生活秩序和良好的生活環境而采取的一種有效措施。物業服務作為一種商品,它不像我們在商場購買商品那樣直接,沉甸甸地抱在懷里拿在手中。致使許多業主對物業服務這種商品視而不見,雖然你的房屋空置,但小區的衛生依舊需要天天清掃保潔、公共秩序必須時時巡查維護,同樣,所有配套設施設備如電梯、消防、二次供水以及配電等維護費用也要一分不少地支出。因此,不管業主是否居住,小區的品質不會由此而降低。
  四、物業管理需要通過成本核算來實現為業主提供等值服務
  我們知道,物業服務價格是物業服務企業根據項目的規劃建設、配套設施設備種類和數量、植物品種、服務等級標準以及對項目總規模的考量等諸多因素來進行核算的。另外,物業服務企業還要考慮市場環境及業主承受能力等因素再予以適當降低部分價格,而后形成最終的服務價格。
  在制定價格的過程中,物業服務企業對一個項目空房率的多少并不知曉,企業不知道所購房屋的業主到底是為了生活居住還是為了投資盈利。假如一個服務項目的空房率在5%以內,企業單獨確定一個優惠比率,問題尚可,但如果超出這個比率,再加上還有一些存在各種原因不交費的業主(如房屋質量問題、開發商承諾問題等),勢必會影響到企業的利益。物業服務企業為保證自己的利益不受損失,就會采取降低管理服務成本這種基本的企業運行方式來彌補空置房屋收費的不足,一旦管理服務成本降低,勢必會影響到服務質量。那么,業主享受到的將不再是等值的物業服務。
  在市場經濟中運行的企業,首先要考慮的是生存問題,其后才會考慮如何服務社會,物業服務企業也不能例外。
  五、物業費其實是一項生活投資,它能使你的物業保值增值
  我們生活中的許多人愿意把多余的資金投入到股票市場、基金市場,甚至定期購買彩票等,以其獲得較大經濟回報,但人們忽視了另一種投資形式,那就是按時交納物業費。其實,交納物業費本來就是一項生活投資,一個好的物業服務企業如同一個優秀的股票經紀人或基金經理,他不但能使業主的物業保值,更能使物業增值,而你所得的回報,往往會超出你的想象。但當你獲得回報時,卻又恰恰忽略了物業服務企業為此所做出的努力。
  青島市一名資深房地產記者,在一篇報道中舉了一個例子。說在麥島路附近一個小區,南區物業管理非常好,二手房均價大約在每平方米13500元左右,而北區沒有實行物業管理,這一區域二手房的價格則大約在10000元左右,同一個區域價格相差3500元。如果沒有物業管理服務,這一區域物業增值部分又從何而來?
誠然,這些購買多套房屋的業主,不管是改善居住條件也好,投機盈利也好,在全球金融危機之時,為我國拉動內需,促進經濟增長做出了一定貢獻,但這一切都不能成為讓物業管理行業為其免費提供物業服務的理由。我們目前迫切需要的是一個理性的物業管理市場。交易行為就意味著,如果進行交易,證明交易對雙方都有益,是一個正和博弈;不交易,僅僅是喪失了某種獲益機會而已。但是兩者還存在第三種選擇情況,就是可以互相偷盜!偷盜成功,意味著一個人的所失是另一個人的所得,這是零和博弈;當大家都為了防止另一個人偷盜而采取安全成本,意味著大家都支出而無法獲益,這就是負和博弈了。基于物業管理與業主之間相互不能信任所導致的一切互相遏制和阻礙的行為,其實就是雙重累加的負和博弈。其實國家對于空置房屋的物業管理費收取已有明確規定,但現實中《物業管理條例》、《物權法》這些良法備受指責、執行中又被架空,政府干預社區財產管理的政策頻頻出臺,這些現象在深層上便意味著法治精神與制度建設依然任重而道遠。