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小议物业空置房屋的收费
发布日期:2017-12-14 09:49:01
小议物业空置房屋的收费
 
袁敏
 
随着房地产市场的逐渐回暖,购房投资的热情再度走高,与此同时,前几年楼市火爆时关于空置房屋物业管理费的收取问题,又被人提上了桌面。中国的大部分业主从完全没有物业管理观念,到现在开始自觉形成了物业管理的缴费意识,这已是中国社会莫大的进步,其中包含了大量的物业管理一线工作人员的血?#36141;?#36763;劳。如果没有他们的超额付出,物业管理行业的发展必然受限。但是,我们仍然注意到:一直涌动着的暗潮正是物业管理行业的尊严?#24418;?#26641;立起来,物业管理人的劳动不能得到相应的价值认同。有些业主以“我没入住,不往外倒垃圾,不使用公共设施,不享受物业公司提供的服务,为?#35009;?#36824;要全额交纳物业费?”等等为理由,拒绝缴纳物业管理费或要求物业公司给予较高的折扣(一般在20%-50%)。一些地方的行政主管部门也通过各种《条例》,变相支持着这?#20013;形?br /> 我们不妨先看看各省、地区的相关条例:《甘肃省物业管理办法》规定建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业,应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%,但不得因此而增加其他业主的负担;《湖南省物业服务收费管理办法》规定:已办理交付?#20013;?#20294;未使用的物业,物业服务费按照90%交纳;《江苏省物业服务收费管理办法》规定因业主原因未及时办理入住?#20013;?#19994;主办理入住?#20013;?#21518;未入住或未使用的物业,期间的物业服务费应不低于合同约定标准70%。其中以石?#26131;?#24066;为最,《石?#26131;?#24066;物业管理条例》第三十七条规定:连续三个月以上无?#21496;?#20303;、使用、装修空置的物业,空置期间按20%缴纳物业服务费。
其实空置房屋物业费打折并不一定是错的。在物业管理包干制和开发?#22363;?#31435;物业公司的前提条件下,这类规定将客观上维护部分业主的利益,?#28909;?#29289;业管理收支成本包干,那双方都有将成本最小化的倾向,业主概莫能外?#24739;热?#24320;发?#22363;?#20026;物业管理企业生存的主要支持者,那么业主的缴费在总的物业管理收支循环中其实本就处于?#25105;?#30340;地位——从另一个角度看,当物业管理的大部分人力、物力、财力都用于满足开发商的售后服务要求,包括一些?#36766;?#20837;业主根本无法参与享受的活动(譬如社区文化等等),那么,空置?#31354;?#25910;一定比例的物业费,其实是一些住宅社区物业管理成本分摊的真实?#20174;常?#21363;社区中起到实效的基础服务仅占物业管理收费价值量的一小部分。只有从这种?#36136;?#20986;发,上述条例的说法才无可厚非。此外,还有一种情况就是写?#33268;?#39033;目出现大面积空置时,由于空调、公共区域能源费、部分保洁费用的支出由于空置略有减少,物业费用也会相应降低,但降低的幅度一般不会超过20%。很多人之所以认为物业空置期不应缴纳或应少缴纳管理费主要是对管理费的构成不了解。例如写?#33268;?#39033;目,物业管理费支出的主要项目是设备设施的维护保养费用及供冷供暖的能源费支出,但这些项目的支出却不因空置而明?#32422;?#23569;,只有当空置面积达到或超过总面积的50%,供冷供暖的能源费支出才会有所下?#25285;?#20294;下降的比例?#23545;?#36798;不到50%(一般在20%左右)。但与此同时,由于房间空置面积过大,为了保证不出?#33268;?#27700;、消防隐患等情况,物业公司还要在保安服务中增加相应的人力物力,增加巡视频次,无形中增加了物业公司的支出。所以?#25285;?#29289;业管理费在出现大面积空置时并非不能降低,但是降低的比例确是?#23545;?#27809;有有关部门制定的那么高。
但是,值得?#27492;?#30340;是,政府权力部门如此广泛而深入地干预社区私有财产的分配与调整,事实上?#21069;?#22823;多数的业主都看作是早产儿,而物业公司则显然是被妖魔化了。这类条例潜台?#31034;?#26159;:全额收取物业管理费的做法,都是在侵占空置房业主的利益——然而事实并不是这样。物业管理本身具有公共物品特征,决策者既不能获得全部收益,也不能承担全部成本,如果把钱从公共服务成本中拿走,广泛地“搭便车”行为和俱乐部物品所导致的结果,就是社区总价值的崩溃。
作为一名物业管理从业人员,我认为,空置房屋的物业管理费是应该按照全额进行收取的。这是对物业本身、业主、物业公司乃至整个社会经济都是有益无害的行为。
 一、物业服务具有公共性,其管理的着重点是物业
  总结归?#23578;?#22810;空置房业主的意见,不外乎有这两种观点:“我一天?#35009;?#20303;,凭?#35009;?#35753;我交全额服务费”、“虽然开发商早交房了,但我?#32622;?#26377;去领钥匙,为?#35009;?#25910;我物业服务费?”。其核心实质就是:我没有享受到物业服务,就不应?#23186;?#32435;服务费。那么,业主不住,物业费就可以不交或者就可以少交吗?我们先来看国务院《物业管理条例》对物业管理的概念是如何定义的。
  国务院《物业管理条例》第一章总则第二条:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业服务企业服务的着重点《条例》中表述的非常明确,物业管理的着重点是“物业”,这些物业属于不动产,它不能像衣物一样能穿戴在身上,随业主去任何想要去的地方。?#28909;?#26159;不动产,就需要人们有组织的去管理服务,否则的话,居住环境和设施设备会因长期疏于管理而发生变化。如环境的脏?#20063;睿?#35774;施设备由于缺少维修养护而不能正常运行等?#21462;?#22240;此,若希望自己居住的小区环境优雅水木明瑟、设施设备运行正常安全可靠,那就离不开物业服务企业专业的严格管理和精心维护。
  物业服务具有公共性,它的价值在于在满足公共性服务的同时,达到对整个居住环境品质的提升,最终体现对业主个体的服务价值。
  二、物业管理已从对“物”的管理?#30001;?#21040;对“人”的服务,最终体现出对业主的服务价值
  最高人民法院2009年10月1日开始实施《关于审理建筑物区分所有权纠?#35013;?#20214;具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠?#35013;?#20214;具体应用法律若干问题的解释》,在这两个司法解释中,对物业服务企业在服务内容上又做了更大范围的诠释。不仅包括物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范的规定,还包括“物业服务企业公开作出的服务?#20449;?#21450;制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。”
  在最高人民法院关于颁布两个司法解释所召开的新闻发布会上,最高人民法院民事一厅负责?#21496;?ldquo;建筑物区分所有权和物业服务纠纷司法解释”答记者问时,有这样的对话。当有记者问?#28291;?ldquo;很多业主认为,物业服务企业没有权利就业主相关妨害物业服务秩序的行为提起诉?#24076;?#36825;种观点是否正确,司法解释是如何规定的?”该负责人答?#28291;?ldquo;这种观点是不正确的。物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性,其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。该权利行使的主要途径就是对业主实施‘人’的管理……”由此可见,如果有业主实施野蛮装修,物业服务企业必须行使全体业主授予的“维护物业服务区域秩序的管理权”,及时阻止其违法行为,这种权利的行使,就是对其他业主包括空房业主权利的维护,如果有哪位业主一旦将房屋抗震结构在装修中予以破?#25285;?#24433;响到整幢房屋安全时,我想这些空房业主同样要到物业服务企业来维权。因为他认为,装修业主对他们利益的损害,完全是由物业服务企业疏于管理造成的。在?#36136;?#29983;活中,不乏这样的案例。
  三、物业服务是一种商品,它不应因业主是否使用而影响到它的价值
  至今社会上大多数人还存有这样的观点:“是我们业主养活了物业服务企业。”他们没有认识到物业服务其实就是一种商品。国务院《物业管理条例》第二十五条规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”物业服务作为一?#20013;?#26102;期特殊商品,是购?#31354;?#22312;签订房屋买卖合同时一并购买到的。这种有别于其它商品的买卖行为,是政府为保障广大业主正常的生活秩序和?#24049;?#30340;生活环境而采取的一种有效措施。物业服务作为一种商品,它不像我们在商场购买商品那样直接,沉甸甸地抱在怀里拿在?#31181;小?#33268;使许多业主对物业服务这种商品视而不见,虽然你的房屋空置,但小区的卫生依?#23578;?#35201;天天清扫保洁、公共秩序必须?#31508;?#24033;查维护,同样,所有配套设施设备如电梯、消防、二次供水以及配电等维护费用也要一分不少地支出。因此,不管业主是否居住,小区的品质不会由此而降低。
  四、物业管理需要通过成本核算来实现为业主提供等值服务
  我们知?#28291;?#29289;业服务价格是物业服务企业根据项目的规划建设、配套设施设备种类和数量、植物?#20998;幀?#26381;务等级标准以及对项目总规模的考量等诸多因素来进行核算的。另外,物业服务企业还要考虑市场环境及业主承受能力等因素再予以适当降低部分价格,而后形成最终的服务价格。
  在制定价格的过程中,物业服务企业对一个项目空房率的多少并不知晓,企业不知道所购房屋的业主到?#36164;?#20026;了生活居住还是为了投资盈利。假如一个服务项目的空房率在5%以内,企业单独确定一个优惠比率,问题尚可,但如果超出这个比率,再加上还有一些存在各种原因不交费的业主(如房屋质量问题、开发?#22363;信?#38382;题等),势必会影响到企业的利益。物业服务企业为保证自己的利益不受损失,就会采取降低管理服务成本这种基本的企业运行方式来?#26893;?#31354;置房屋收费的不足,一旦管理服务成本降低,势必会影响到服务质量。那么,业主享受到的将不再是等值的物业服务。
  在市场经济中运行的企业,首先要考虑的是生存问题,其后才会考虑如何服务社会,物业服务企业也不能例外。
  五、物业费其实是一项生活投资,它能使你的物业保值增值
  我们生活中的许多人愿意把多余的资金投入到股?#31508;?#22330;、基金市场,甚至定期购买?#21183;?#31561;,以其获?#23186;?#22823;经济回报,但人们忽视了另一种投资形式,那就?#21069;?#26102;交纳物业费。其?#25285;?#20132;纳物业费本来就是一项生活投资,一个好的物业服务企业如同一个优秀的股?#26412;?#32426;人或基金经理,他不但能使业主的物业保值,更能使物业增值,而你所得的回报,往往会超出你的想象。但当你获得回报时,却又恰恰忽略了物业服务企业为此所做出的努力。
  青岛市一名资深房地产记者,在一篇报道中举了一个例子。说在麦岛路附近一个小区,南区物业管理非常好,二手房均价大约在?#31185;?#26041;米13500元左右,而北区没有实行物业管理,这一区域二手房的价格则大约在10000元左右,同一个区域价格相差3500元。如果没有物业管理服务,这一区域物业增值部分又从何而来?
诚然,这些购买多套房屋的业主,不管是?#32435;?#23621;住条件也好,投机盈利也好,在全球金融危机之时,为我国拉动内需,促进经济增长做出了一定贡献,但这一切都不能成为让物业管理行业为其免费提供物业服务的理由。我们目前迫?#34892;?#35201;的是一个理性的物业管理市场。交易行为就意味着,如果进行交易,证明交易对双方都有益,是一个正和博?#27169;?#19981;交易,仅仅是丧失了某种获益机会而已。但是两者还存在第三种选择情况,就是可以互相偷盗!偷盗成功,意味着一个人的所失是另一个人的所得,这是零和博?#27169;?#24403;大家都为了防止另一个人偷盗而采取安全成本,意味着大家都支出而无法获益,这就是负和博弈了。基于物业管理与业主之间相互不能信任所导致的一切互相遏制和阻碍的行为,其实就是双重累加的负和博弈。其实国家对于空置房屋的物业管理费收取已有明确规定,但?#36136;抵小?#29289;业管理条例》、《物权法》这些良法备受指责、执行中又被架空,政府干预社区财产管理的政策频频出台,这些现象在深层上便意味着法治精神与制度建设依然任重而道远。