論文精粹
物業設備運行管理人員水平亟待提高
發布日期:2017-12-14 09:48:27
物業設備運行管理人員水平亟待提高
——公司培訓研修工作述實             
趙敬德
   伴隨社會現代化發展和人們生活水平的提高,物業設備管理已脫離低端運行邁向了高科技自動化運行管理。但相對而言,一些運行管理人員的技術水平還沒有快速跟進,這種現象帶來的是物業管理整體服務質量的下降。在物業管理中,設備運行管理是物業管理服務過程中的重要一環,它關系到物業的保值增值價值的體現,是支撐物業管理服務活動的基礎。設備運行不好,不但會直接影響業主的辦公質量和生活秩序,而且會嚴重影響物業管理企業的社會聲譽。
 
一、   從物業管理區域來看,公建樓宇設備設施相對居住小區要
復雜,此類樓宇設備設施的組成及功能大致如下所述。
1.     支撐物業設備運轉的硬件一般由以下幾個部分構成:
各類管、線結構。包括空調管路,給排水管路,消防管路;各類電力母線、干支線;電話、電視、監視線纜;各類通風、排風管路等。管線結構的特點是縱橫交錯,以隱蔽或半隱蔽的工程結構形式布置。各類管線通過閥門,插接箱,接線架框等結點,構成網絡形式,分布在小區內和樓宇的各個層面。如果將物業比喻成一個生命體,這些網絡就是維持生命的供血、呼吸、神經、消化等系統的管線。各類設備的運行都依賴這些管線網絡的聯系。因此,熟悉物業設備運行的首要一點,就是花大力氣去認識、熟悉、把握這些管線網絡,從各類結點入手,順藤摸瓜,逐步展開、深入。
2.各類驅動轉換設備。如發電機組、變壓器;鍋爐、冷水機組、熱水器;各類水泵、送、排風機等。由于物業機電設備封閉運行的特點,主要設備不可間斷,連續工作,任何一臺運轉中的設備出現故障,都有可能對整個系統造成重大影響。因而,設備配置一般采用主備方式,但由于各種原因,往往會出現原設計配置不能滿足需求,出現備用裕量不足的情況,使設備負荷加重,給運行管理造成較大的壓力。針對設備不同的備用裕量,當備用裕量充足時,使主、備設備都保持隨時能投入運轉的狀態,適時調整主、備設備投運時間,是運行管理的要點;當備用裕量不足時,充分挖掘每一臺設備的潛力。合理調度機組配置,見縫插針地搞好設備保養,嚴格控制設備負荷,是設備運行管理的重點。熟悉設備,不僅要熟悉設備的結構、原理、工作方式,更應根據物業運作需求負載的變化,了解各類設備負載能力和調配特點,做到物盡其用。
3.終端設備。終端設備是指直接作用于服務對象的各類器具。如空調風機盤管,用戶配電箱,各類照明器具,電視、電話插座,衛生潔具等等。這些設施數量多,分布面廣,易損。單臺設施的停用,不會影響到系統的工作,易使運行管理人員疏忽。但由于這些設施直接為用戶使用,是設備運行管理與用戶對話的界面,直接反映工作質量和服務效果。運行管理中不能掉以輕心,因"小"失"大",失去用戶的信賴。
 
二、   要想使設備處于高質量、高效率、高效益的合理化運行,
關鍵決定于設備管理人員的技術水平,特別是對物業行業的工程人員,應當具備一專多能的技能本領,可現實卻與實際要求
差別很大。有一次,某物業管理公司人力資源部的招聘人員A與一位前來應聘高壓配電值班的小伙子的對話就管中窺豹地描繪了這一現象。
A:你有高壓電工證嗎?
B:有,我還有電工高級證書呢。
A:你在配電室值過班嗎?
B:在XXX物業公司配電室值了三年班。
A心里想,那不錯啊!我們公司正需要這樣的專業人才呢。
A:你在XXX配電室值班時,有幾臺變壓器啊?容量多大啊?
B:四臺,容量是1250KVA。
A:變壓器的二次電流是多少啊?
B:我想想.....,不好意思,忘了。
A:你們每天做啥工作啊?
B:抄電表數。
A:那你們高壓計量倍率多少啊?
B:沒有倍率,啥是倍率啊!
   ..........。
    A又問了B幾個普通的技術性問題,B要么茫然無知,要么似是而非,要不干脆所問非所答,回避了之。這絕不是虛擬游戲,是現實情景復制,類似的情景比比皆是。
某物業工程部新調來一位經理,代名M,為了更好地開展工作,有次與員工W談心聊天,以便了解工程管理中存在的問題。
 M:在空調班組工作的怎么樣啊?
 W:挺好的,也不累。
 M:你每天管理幾臺中央空調啊?
 W:一共四臺,是開利中央空調。
 M:噢,都是多少冷噸的?
 W:冷噸?這空調是用電的,好幾噸重呢!
 M:那你管理啥啊?
 W:抄表啊,抄冷凝水溫度、冷卻水溫度,還有冷凝器壓力和蒸發器壓力表值。
 M:什么是冷凝壓力和蒸發壓力?
 W:是.......,不知道。
 這位代號叫W的經理一屁股坐在椅子上,心里撲騰撲騰只跳。——難道這就是物業管理公司需要的空調專業技術人員嗎?
在物業設備管理中,這樣的現象絕非偶然,一種現象代表的是一個群體。優秀的群體是促進企業發展的動力,反之,就會阻礙企業向前發展的步伐。
物業設備管理制度必須完善,執行力必須到位,不走過場。具體的管理措施至少應該有如下幾項。
1、          建立設備管理臺賬。
2、          建立設備檔案管理制度。
3、          建立設備運行管理制度。
4、          建立設備點檢巡視制度。
5、          建立設備維護保養制度。
6、          建立設備應知應會培訓考核制度。
7、          建立設備運行崗位班會詢知制度。
8、          建立設備故障問責制度。
三、物業管理的過程最重要的是物業設備管理,如果技術力量不稱職,則絕難以達到業主客戶的滿意。如何提高管理人員的水平,則是企業必須面對和深思的問題。中天如日物業公司領導早就認識到這個問題的嚴竣性,在2006年本企業發展研會上,即確立了“教育立企、科教興企”戰略方針,建立了一套完善的培訓機制,將物業管理實務培訓落實到實處。
1、          建立物業管理實務研發培訓中心
2006年至今,研發培訓中心已包涵了物業設備管理的各個層面:高壓變配電、低壓電氣運行,弱電系統演示、樓宇自控化、消防報警、消防聯動、消防滅火、消防避難逃生、電梯實務模擬、中央空調工況、管路閥門實物剖析、給排水系統實景、氣體泄漏監測、物業蟲害防治、環境綠化維護、土建營繕維護技術等。可以說,凡涉及物業管理行業的管理、服務的業務內容培訓,幾乎無所不在。
2、編寫相應配套教材
①《求異》論文集——標新立異,探索物業管理服務的真諦;
②《規矩》——講述了人在社會、職場應遵守的規矩;
③《指導書》——◇系統性,按專業系統及培訓層次設置培訓內容;◇模擬性,通過各種手段將物業管理現象直觀化、直感化。◇實用性,大量實際操作的演示、實操,使培訓更具實用性。◇指導性,啟發受訓者思路,增強其形象思維能力和邏輯思維能力,大力倡導管理創新。◇前瞻性,展示新技術、新工藝,增強受訓者的知識域;
④《效率工作》——闡述了效率是企業的命脈;
⑤《勞動災害防治手本》——全面系統的講解了人們應對各種出現的自然災害及在勞動生產過程中規避風險災害的方法,喚醒人們的安全意識加強防范措施;
⑥《空氣調節給排水系統》——詳細地介紹了空氣調節給排水系統中常出現的故障現象、故障原因及維修方法,詮釋了工程人員在設備運行過程中應掌握的技巧和應關注的重點部位;
⑦《物業管理基礎作業手本》——詳解了物業設備工程管理的構成、功能及詳細的參數,以便物業設備管理從業人員快速適應本崗位工作,是一本難得的行業書籍;
⑧《工具設備使用與維護保養》——勞動創造了生產力,勞動當然離不開工具的使用,得心應手的維修工具如外科醫生的手術刀,嫻熟的技術加上匹配的工具如藥到病除,可工具不一定人人都會用,人們都知道有鐵錘、木槌、膠錘,可很少人聽說過橫打錘。本書詳列了物業專業工具種類、用途及使用方法和維護保養措施;
⑨《大廈初期火災滅治及自救》——以圖文并茂的形式闡述了火災形成要素、火災的種類、滅治的方法和匹配的器材,詳解了人們在不同火災狀況下正確的逃生自救方法,為人們生活辦公帶來祥和安全的環境場所;
⑩《清掃作業要義釋答》——涵蓋了物業清掃作業設備管理的全面性,小到藥劑配置器械,大到先進的電腦微控多功能清掃車操作,分門別類解釋了設備具有的功能、適用的類別和詳細的操作要領。
  此外,還有若干有助于操作人員掌握操作技能的培訓教材。這些教材,為提高物業管理行業人員的技能水平提供了豐厚的知識資源。
1. 
3、制作多媒體實務教學軟件
 根據公司培訓的需要,貫徹公司“精兵戰略”方針,公司的有關領導和具體的培訓實施人員歷精圖治,自主研發了物業管理行業的第一套多媒體教學培訓軟件,動態映現樓宇設備組成結構和設備分類、故障現象及分析原因和解決方法,以知識性、趣味性和實用性來提高員工學習掌握技能的興趣,激發潛在的能量。
4、          實訓操作臺
①高壓變配電實操工況
將高壓結構一次系統、繼電保護的安全特性、倒閘操作程序及常規四位故障一一實操模擬,將聲光報警和遠程控制融為一體。
②低壓電氣運行工況
展示了照明線路、設備的運行控制系統、雙路電源互為切換、常用動力設備的運行方式及計量裝置配置。
③變頻工況
為了高水準員工實務培訓應用而生。剖析了變頻原理、電源整流特性、關聯了信號(輸入、輸出、刷新)反饋形式、實操演練電機點動、多速斷運行、正反車運行及調速功能,融合了恒壓供水原理及單片機自動控制系統。
④中央空調工況
微縮了中央空調運行管理系統畫影,實地操練空調開機、停機程序;直觀地展示了制冷原理的四大組成部分:壓縮機、冷凝器、節流閥、蒸發器、冷凍泵管路、冷卻泵管路和冷卻塔;詳解了媒介進出口溫度和壓力,模擬常見故障現象及解決方法。
⑤水力工況
為了直觀展現給排水系統,所有給水系統和排水系統及末端用水器具全部做成了透明形式,形象地再現了高位水箱供水原理、變頻恒壓供水原理、文丘里流量計原理、虹吸現象、水封原理、軟化水及水質化驗、隔油池原理、水阻力現象和雷諾數演示現象等。
⑥電梯工況
實物模型演示電梯的運行原理,直觀電梯結構組成的四大空間八大部分,使人們了解正確乘坐電梯的方法,學會電梯出現故障時如何自己和求救,強化了物業設備管理人員對電梯故障而實施的應急預案。
5、          實行新員工入社教育培訓
對物業管理行業來說,中國還沒有一所專門的職業學校來培養物業管理企業所需的人才,很多新從業人員對“物業管理”還停留在一個模糊的認識階段。針對這種現象,中天公司優先開展了對新員工的上崗實施入社教育培訓。通過先期培訓,了解公司企業文化和公司的發展前景,明晰了物業管理的內涵,曉知了管理與服務內涵,明白了物業設備管理在物業服務中的作用,以便更好地為客戶提供優質服務。
6、          建立專業培訓考核制度
 為了強化物業設備管理人員專業技能和創新意識,公司由人力資源部牽頭,業務指導本部具體實施高水準的專業技能培訓考核。不走形式,不走過場,公平、公正、公開性的選拔優秀人才,為建立高素質的優秀梯隊奠定了堅實基礎。
物業設備管理人員的水平決定了物業企業管理服務的質量,物業設備良好的運行循環是物業服務的根本,是物業保值增值的保障,否則對業主客戶的承諾就會淪為空談,企業自身也難以發展。