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物业设备运行管理人员水平亟待提高
发布日期:2017-12-14 09:48:27
物业设备运行管理人员水平亟待提高
——公司培训?#34892;?#24037;作述实             
赵敬德
   伴随社会现代化发展和人们生活水平的提高,物业设备管理已脱离低端运行迈向了高科技自动化运行管理。但相对而言,一些运行管理人员的技术水平还没有快速跟进,这种现象带来的是物业管理整体服务质量的下降。在物业管理中,设备运行管理是物业管理服务过程中的重要一环,它关系到物业的保值增值价值的体现,是支撑物业管理服务活动的基础。设备运行不好,不但会直接影响业主的办公质量和生活秩序,而?#19968;嵫现?#24433;响物业管理企业的社会声誉。
 
一、   从物业管理区域来看,公建楼宇设备设施相对居住小区要
复杂,此类楼宇设备设施的组成及功能大致如下所述。
1.     支撑物业设备运转的?#24067;?#19968;般由以下几个部分构成:
各类管、线结构。包括空调管路,给排水管路,消防管路;各类电力母线、干支线;电话、电视、监视线缆;各类通风、排风管路等。管线结构的特点是纵横交错,以隐蔽或半隐蔽的工程结构形式布置。各类管线通过阀门,插接箱,接线架框等结点,构成网络形式,分布在小区内和楼宇的各个层面。如果将物业比喻成一个生命体,这些网络就是维持生命的供血、呼吸、神经、消化等系统的管线。各类设备的运行都依赖这些管线网络的联系。因此,熟悉物业设备运行的首要一点,就是花大力气去认识、熟悉、把握这些管线网络,从各类结点入手,?#31243;?#25720;瓜,逐步展开、深入。
2.各类驱动转换设备。如发电机组、变压器?#36824;?#28809;、冷水机组、?#20154;?#22120;;各类水泵、送、排风机等。由于物业机电设备封闭运行的特点,主要设备不可间断,连续工作,任?#25105;?#21488;运转中的设备出现故障,都有可能对整个系统造成重大影响。因而,设备配置一般采用主备方式,但由于各种原因,往往会出现原设计配置不能满足需求,出现备用裕量不足的情况,使设备负荷加重,给运行管理造成较大的压力。针对设备不同的备用裕量,当备用裕量充足时,使主、备设备都保持随时能投入运转的状态,适时调整主、备设备投运时间,是运行管理的要点;当备用裕量不足时,充分挖掘每一台设备的潜力。合理调度机组配置,见缝插针地搞好设备保养,严格控制设备负荷,是设备运行管理的重点。熟悉设备,不仅要熟悉设备的结构、原理、工作方式,更应根据物业运作需求负载的变化,了解各类设备负载能力和调配特点,做到物尽其用。
3.终端设备。终端设备是指直接作用于服务对象的各类器具。如空调风机盘管,?#27809;?#37197;电箱,各类照明器具,电视、电话插座,卫生洁具等等。这些设施数量多,分布面广,易损。单台设施的停用,不会影响到系统的工作,?#36164;?#36816;行管理人员疏忽。但由于这些设施直接为?#27809;?#20351;用,是设备运行管理与?#27809;?#23545;话的界面,直接?#20174;?#24037;作质量和服务效果。运行管理中不能掉以轻心,因"小"失"大",失去?#27809;?#30340;信赖。
 
二、   要想使设备处于高质量、高效率、高效益的合理化运行,
关键决定于设备管理人员的技术水平,特别是对物业行业的工程人员,应?#26412;?#22791;一专多能的技能本领,可?#36136;等从?#23454;际要求
差别很大。有一次,某物业管理公司人力资源部的招聘人员A与一位前来应聘高压配电值班的小伙子的对话就管中窥豹地描绘了这一现象。
A:你有高压电工证吗?
B:有,我还有电工高级证书呢。
A:你在配电室值过班吗?
B:在XXX物业公司配电室值了三年班。
A心里想,那不错啊!我们公司正需要这样的专业人才呢。
A:你在XXX配电室值班时,有几台变压器啊?容量多大啊?
B:四台,容量是1250KVA。
A:变压器的二次电流是多少啊?
B:我想想.....,不好意思,忘了。
A:你们每天做啥工作啊?
B:抄电表数。
A:那你们高压计量倍?#35782;?#23569;啊?
B:没有倍率,啥是倍率啊!
   ..........。
    A又问了B几个普通的技术性问题,B要么茫然无知,要?#27492;?#26159;而非,要不干脆所问非所答,回避了之。这绝不是虚拟游戏,是?#36136;登?#26223;复制,类似的情景比比皆是。
某物业工程部新调来一位经理,代名M,为了更好地开?#26500;?#20316;,有次与员工W谈心聊天,?#21592;?#20102;解工程管理中存在的问题。
 M:在空调班组工作的怎么样啊?
 W?#21644;?#22909;的,也不累。
 M:你每天管理几台中央空调啊?
 W:一共四台,是开利中央空调。
 M:噢,都是多少冷吨的?
 W:冷吨?这空调是用电的,好几?#31181;?#21602;!
 M:那你管理啥啊?
 W:抄表啊,抄冷凝水温度、冷却水温度,还有冷凝器压力和蒸发器压力表值。
 M:?#35009;?#26159;冷凝压力和蒸发压力?
 W:是.......,不知道。
 这位代号叫W的经理一屁股坐在椅?#30001;希?#24515;里扑腾扑腾只跳。——?#35757;?#36825;就是物业管理公司需要?#30446;?#35843;专业技术人员吗?
在物业设备管理中,这样的现象绝非偶然,一种现象代表的是一个群体。优秀的群体是促进企业发展的动力,反之,就会阻碍企业向前发展的步伐。
物业设备管理制度必须完善,执行力必须到位,不走过场。具体的管理措施至少应该有如下几项。
1、          建立设备管理台账。
2、          建立设备档案管理制度。
3、          建立设备运行管理制度。
4、          建立设备点检巡视制度。
5、          建立设备维护保养制度。
6、          建立设备应知应会培训考核制度。
7、          建立设备运行岗?#35805;?#20250;询知制度。
8、          建立设备故障问责制度。
三、物业管理的过程最重要的是物业设备管理,如果技术力量不称职,则绝难?#28304;?#21040;业主客户的满意。如何提高管理人员的水平,则是企业必须面对和深思的问题。中天如日物业公司领导早就认识到这个问题的严竣?#35029;?#22312;2006年本企业发展研会上,即确立了“教育立企、?#24179;?#20852;企”战略方针,建立了一套完善的培训机制,将物业管理实务培训落实到实处。
1、          建立物业管理实务研发培训?#34892;?br /> 2006年至今,研发培训?#34892;?#24050;包涵了物业设备管理的各个层面:高压变配电、?#33073;?#30005;气运行,弱电系统演示、楼宇自控化、消防报警、消防联动、消防灭火、消防避难逃生、电梯实务模拟、中央空调工况、管路阀门实物剖析、给排水系统实?#21834;?#27668;体泄漏监测、物业虫害防治、环境绿化维护、土建营缮维护技术等。可?#36816;擔采?#21450;物业管理行业的管理、服务的业务内容培训,几乎无所不在。
2、编写相应配套教材
①《求异》论文集——标新立异,探索物业管理服务的真谛;
②《规矩》——讲述了人在社会、职场应遵守的规矩;
③《指导书》——◇系统?#35029;?#25353;专业系统及培训层次设置培训内容;◇模拟?#35029;?#36890;过各?#36136;?#27573;将物业管理现象直观化、?#22791;?#21270;。◇实用?#35029;?#22823;量实际操作的演示、实操,使培训更具实用性。◇指导?#35029;?#21551;发受训者思路,增?#31185;?#24418;象思维能力和逻辑思维能力,大力倡导管理创新。◇前瞻?#35029;?#23637;示新技术、新工艺,增强受训者的知?#38431;潁?br /> ④《效率工作》——阐述了效率是企业的命脉;
⑤《劳动灾害防治手本》——全面系统的?#27493;?#20102;人们应对各种出现的自然灾害及在劳动生产过程中规避风?#36213;?#23475;的方法,?#21483;?#20154;们的安全意?#37117;?#24378;防范措施;
⑥《空气调节给排水系?#22330;?mdash;—详细?#20127;?#32461;了空气调节给排水系统中常出现的故障现象、故障原因及维修方法,?#25925;?#20102;工程人员在设备运行过程中应掌握的技巧和应关注的重点部位;
⑦《物业管理基础作业手本》——详解了物业设备工程管理的构成、功能及详细的参数,?#21592;?#29289;业设备管理从业人员快速?#35270;?#26412;岗位工作,是一本?#35757;?#30340;行业书籍;
⑧《工具设备使用与维护保养》——劳动创造了生产力,劳动?#27604;?#31163;不开工具的使用,得心应手的维修工具如外科医生的?#36136;?#20992;,娴熟的技术?#30001;?#21305;配的工具如药到病除,可工具不一定人人都会用,人们都知道有铁锤、木?#22330;?#33014;锤,可很少人听说过横打锤。本书详列了物业专业工具种类、用途及使用方法和维护保养措施;
⑨《大?#36152;?#26399;火?#32622;?#27835;及自救》——以图文并茂的形式阐述了火?#20013;?#25104;要素、火灾的种类、灭治的方法和匹配的器?#27169;?#35814;解了人们在不同火灾状况下正确的逃生自救方法,为人们生活办公带来祥和安全的环境场所;
⑩《清扫作业要义释答》——涵盖了物业清扫作业设备管理的全面?#35029;?#23567;到药剂配置器械,大到先进的电脑微控多功能清扫车操作,分门别类解释了设备具有的功能、?#35270;?#30340;类别和详细的操作要领。
  此外,还有若干有助于操作人员掌握操作技能的培训教材。这些教?#27169;?#20026;提高物业管理行业人员的技能水平提供了丰厚的知识资源。
1. 
3、制作多媒体实务教学软件
 根据公司培训的需要,贯彻公司“精兵战略”方针,公司的有关领导和具体的培训实施人员历精图治,自主研发了物业管理行业的第一套多媒体教学培训软件,动态映?#33268;?#23431;设备组成结构和设备分类、故障现象及分析原因和解决方法,以知识性、趣味性和实用性来提高员工学习掌握技能的兴趣,激发潜在的能量。
4、          实训操作台
①高压变配电实操工况
将高压结构一次系?#22330;?#32487;电保护的安全特性、倒闸操作程序及常规四?#36824;?#38556;一一实操模拟,将声光报警和远程控制融为一体。
②?#33073;?#30005;气运行工况
展示了照明线路、设备的运行控制系?#22330;?#21452;路电源互为切换、常用动力设备的运行方式及计量装置配置。
③变频工况
为了高水准员工实务培训应用而生。剖析了变频原理、电源整流特性、关联了信号(输入、输出、刷新)反馈形式、实操演练电机点动、多速断运行、正反车运行及调速功能,融合了恒?#26500;?#27700;原理及单片机自动控制系?#22330;?br /> ④中央空调工况
微缩了中央空调运行管理系统画影,实地操?#25151;?#35843;开机、停机程序;直观地展示了制冷原理的四大组成部分:压缩机、冷凝器、节流阀、蒸发器、冷冻泵管路、冷却泵管路和冷?#27492;?#35814;解了媒介进出口温度和压力,模拟常见故障现象及解决方法。
⑤水力工况
为了直观展现给排水系统,所有给水系统和排水系统及末端用水器具全部做成了透明形式,形象地再?#33267;?#39640;位水箱供水原理、变频恒?#26500;?#27700;原理、文丘里流量计原理、虹吸现象、水封原理、软化水及水质化验、隔?#32479;?#21407;理、水阻力现象和雷诺数演示现象等。
⑥电梯工况
实物模?#33073;?#31034;电梯的运行原理,直观电梯结构组成的四大空间八大部分,使人们了解正确乘坐电梯的方法,学会电梯出现故障时如何自己和求救,强化了物业设备管理人员对电梯故障而实施的应急预案。
5、          实行新员工入社教育培训
对物业管理行业来说,中国还没有一所专门的职业学校来培养物业管理企业所需的人才,很多新从业人员对“物业管理”还停留在一个模糊的认识阶段。针对这种现象,中天公司优先开展了对新员工的上岗实施入社教育培训。通过先期培训,了解公司企业文化和公司的发展前景,明晰了物业管理的内涵,晓知了管理与服务内涵,明白了物业设备管理在物业服务中的作用,?#21592;?#26356;好地为客户提供优质服务。
6、          建立专业培训考核制度
 为了强化物业设备管理人员专业技能和创新意识,公司由人力资源部牵头,业务指导本部具体实施高水准的专业技能培训考核。不走形式,不走过场,公平、公正、公开性的选拔优秀人才,为建立高素质的优秀梯队奠定了坚实基础。
物业设备管理人员的水平决定了物业企业管理服务的质量,物业设备良好的运行循环是物业服务的根本,是物业保值增值的保障,否则对业主客户的?#20449;?#23601;会沦为空谈,企业自身也难以发展。